Begriff

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. Unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen (BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14).

Feuchtigkeitsschäden machen Wohnung unbewohnbar

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand zunächst aus 2 Einheiten im Erd- und Dachgeschoss der Anlage. Nachträglich wurden die Kellerräume zu Wohnzwecken ausgebaut. Anschließend teilte der Grundstückseigentümer die Wohnungen in Wohnungseigentum auf. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Wohnung der Wohnungseigentümerin des Kellergeschosses weist seit längerer Zeit Feuchtigkeitsschäden auf, mittlerweile ist sie unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Die Wohnungseigentümerin des Kellergeschosses hatte vergeblich die Beschlussfassung über eine entsprechende Sanierung der Wohnung unter Bildung einer Sonderumlage begehrt. Nunmehr hat sie den entsprechenden Negativbeschluss angefochten.

Streit um Sanierung und Schadensersatzforderungen

Das Amtsgericht hatte die beiden weiteren Wohnungseigentümer entsprechend des weiteren Antrags der Kellergeschosseigentümerin verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und zu diesem Zweck der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 EUR zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der beiden Wohnungseigentümer zum Ersatz künftiger Schäden der Kellergeschosseigentümerin festgestellt. Auf die Berufung der beiden Wohnungseigentümer hatte das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die "Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Wohnungseigentümer, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien.

Anspruch auf ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung

Dem konnte sich der Bundesgerichtshof (BGH) nicht anschließen. Die Kellergeschosseigentümerin kann jedenfalls sowohl die Zustimmung zur anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum. Sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Kellergeschosseigentümerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Kellergeschosseigentümerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommen.

Schadensersatzansprüche

Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

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