Sachkundenachweis und Versicherungspflicht: Kabinett beschließt Gesetzentwurf
  

Begriff

Nachdem das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie im vergangenen Sommer den Referentenentwurf eines "Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" vorgelegt hatte, wurde nunmehr am 31. August 2016 ein entsprechender und lediglich marginal geänderter Gesetzentwurf vom Bundeskabinett beschlossen. Trotz erheblicher Widerstände der Verbände sieht auch der Gesetzentwurf die bereits im Referentenentwurf enthaltene "Alte-Hasen-Regelung" vor. Nach wie vor sind Sondereigentums- bzw. Mietverwalter vom Adressatenkreis der gesetzlichen Regelungen ausgenommen. Gegenüber den Vorschlägen des Referentenentwurfs sieht der Gesetzentwurf längere Fristen für den Versicherungsnachweis und den Sachkundenachweis vor. Für Makler sieht der Gesetzentwurf keine Versicherungspflicht mehr vor, da der Gesetzgeber ein erhöhtes Haftungsrisiko hier nicht sieht. Im Folgenden die wichtigsten Entwurfsbestimmungen für den Verwalter.

Gewerbeerlaubnis

§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO-E: "Wer gewerbsmäßig … das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne von § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes verwalten (Wohnungseigentumsverwalter) … will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde."

Wohnungseigentumsverwalter benötigen künftig also eine Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO. Die Erlaubnispflicht gilt grundsätzlich für alle Wohnungseigentumsverwalter, auch wenn sie bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes tätig waren. Keiner Gewerbeerlaubnis bedürfen Verwalter, die zugleich Wohnungseigentümer sind. Keiner Gewerbeerlaubnis bedürfen auch etwa Verwandte oder nähere Bekannte eines Wohnungseigentümers. Bei solchen Fällen wird es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften handeln, die entschieden haben, das Wohnungseigentum nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen. Die Erlaubnispflicht knüpft nämlich an die Gewerbsmäßigkeit an. Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbstständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird. Keiner Gewerbeerlaubnis bedürfen auch die Sondereigentums- bzw. Mietverwalter.

Mit einer Verkündung des Gesetzes dürfte im 1. Quartal 2017 zu rechnen sein. Da das Gesetz den Verwaltern nach der Verkündung einen Zeitraum von 12 Monaten einräumt, die entsprechende Gewerbeerlaubnis zu beantragen, dürfte die Gewerbeerlaubnis in zeitlicher Hinsicht wohl kaum eine Hürde für den Verwalter darstellen. Wird der Verwalter allerdings nach diesem Zeitraum, ohne die Gewerbeerlaubnis beantragt zu haben, weiterhin tätig, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis 5.000 EUR geahndet werden kann.

Freilich wird im Rahmen der Erteilung der Gewerbeerlaubnis insbesondere die Zuverlässigkeit des Antragstellers geprüft, was zur Versagung der Erlaubnis führen kann. Die Erlaubnis ist jedenfalls unter folgenden Umständen zu versagen:

  • Es liegen Tatsachen vor, die die Annahme rechtfertigen, dass der Antragsteller oder eine mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt. Dies trifft auf Personen zu, die in den letzten 5 Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden sind.
  • Der Antragsteller lebt in ungeordneten Vermögensverhältnissen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet oder er in das Schuldnerverzeichnis eingetragen ist.

Die Unzuverlässigkeit kann in folgenden Fällen vermutet und somit die Erteilung der Gewerbeerlaubnis versagt werden:

  • wiederholte gewerbebezogene Ordnungswidrigkeiten oder solche von einigem Gewicht
  • illegale Arbeitnehmerbeschäftigung
  • Steuerschulden oder nicht abgeführte Sozialversicherungsbeiträge
  • Verstöße gegen das Betäubungsmittelgesetz (BTMG).

Die Erlaubnis ist nicht übertragbar und gilt nur für die im Antrag genannten Betriebsarten. Sie wird auf Lebenszeit erteilt. Eine zeitliche Beschränkung oder ein Widerrufsvorbehalt ist unzulässig. Sie kann jedoch von Anfang an oder nachträglich mit Auflagen, Anordnungen und inhaltlichen Beschränkungen erteilt werden. So kann beispielsweise die Abberufung eines Geschäftsführers zur Wiederherstellung der Zuverlässigkeit angeordnet bzw. zur Auflage gemacht werden.

Berufshaftpflichtversicherung

§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO-E: "Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Antragsteller, der ein Gewerbe nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 betreiben will, den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann..."

Die Erteilung der Gewerbeerlaubnis ist für den Verwalter vom Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung abhängig. Weitere Vorgaben etwa zur Höhe der Mindestversicherungssumme enthält auch der Gesetzentwurf nicht. Die Ein...

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