Saarländisches OLG Urteil vom 21.06.2012 - 8 U 451/11-122

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 19.10.2011; Aktenzeichen 6 O 277/10)

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 19.10.2011 verkündete Urteil des LG Saarbrücken - 6 O 277/10 - wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin hinsichtlich der Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung i.H.v. 12.000,- EUR und im Übrigen durch Sicherheitsleistung i.H.v. 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn die Klägerin leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch als Wohnraum genutzten Räumen in Anspruch.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1.3.2009 (GA 5 ff.) mieteten die Beklagten die streitgegenständlichen Räume ab diesem Tag auf die bestimmte Dauer von 5 Jahren zu einer Monatsmiete von 1.000,- EUR einschließlich Nebenkosten von den im Vertrag als "Erbengemeinschaft B." bezeichneten Rechtsvorgängern der Klägerin. Die Erbengemeinschaft wurde bei Abschluss des Mietvertrags durch eines ihrer Mitglieder, den Zeugen J., vertreten. Die beiden weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft waren im Mietvertrag nicht namentlich benannt. Nach § 1 des als "Mietvertrag für gewerbliche Räume und Garagen" überschriebenen Mietvertrags erfolgt die Vermietung der Räume im Erd- und Zwischengeschoss des Anwesens B. straße, Nr. in S. (ca. 220 qm) zur Nutzung als "Verkaufs-, Lager- + Ausstellungsraum, rechte Seite von Gang, Ladenlokal zum Verkauf von Textilien" und darf der Lagerraum im Obergeschoss P. straße, Nr. (ca. 140 qm) als Lager und zu Wohnzwecken genutzt werden. Unter § 26 des maschinengeschriebenen Mietvertrags trafen die Vertragsparteien folgende handschriftliche Zusatzvereinbarung: "Wenn das Haus S. B. straße, Nr. verkauft wird, erlischt dieser Mietvertrag. In diesem Fall Vermietangebot an Herrn A.." Ebenfalls am 1.3.2009 unterzeichneten die Beklagten und der Zeuge J. für die Erbengemeinschaft eine Ergänzungsvereinbarung (GA 8) folgenden Inhalts: "Der Mieter kann ca. 100 qm Fläche von 220 qm als Wohnraum nutzen. Der Lagerraum P. straße, Nr. darf von den Mietern entlang der Hofseite (Fenster und Glasbausteine) für die Dauer des Hauptmietobjektes Ladenlokal ebenfalls als Wohnung genutzt werden. Größe ca. 13,30 × 3,10 m, entsprechend Podest. Ein Zugang von dem Ladenlokal wird gewährleistet."

Nach Überlassung der Räume an die Beklagten veräußerten die Mitglieder der Erbengemeinschaft die Immobilie, in der sich die von den Beklagten angemieteten Räume befinden, aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 29.12.2009 (GA 140 ff.; bei dem in dem angefochtenen Urteil angegebenen Datum "8.3.2010" handelt es sich um einen offensichtlichen Schreibfehler) an die Klägerin.

Mit anwaltlichen Schreiben an beide Beklagten vom 20.5.2010 (GA 13 f., 15 f.) berief sich die Klägerin darauf, dass das Mietverhältnis vertragsgemäß im Hinblick auf den Verkauf des Anwesens erloschen sei, und forderte die Beklagten unter Fristsetzung auf, schriftlich zu erklären, dass das Mietverhältnis erloschen sei und das Mietobjekt unverzüglich geräumt werde. Vorsorglich erklärte die Klägerin in diesem Schreiben unter Berufung darauf, dass der Mietvertrag mangels Nennung der Mitglieder der Erbengemeinschaft in diesem nicht die erforderliche Schriftform wahre, die Kündigung des Mietverhältnisses "fristgemäß zum nächstmöglichen Termin." Nachdem die Beklagten dem Räumungsverlangen nicht nachgekommen waren, hat die Klägerin Räumungs- und Herausgabeklage erhoben.

Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten. Sie haben mit der Behauptung, der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liege auf der Wohnraumnutzung, die sachliche Zuständigkeit des LG gerügt. Eine Absprache, dass das Mietverhältnis im Falle der Eigentumsübertragung ersatzlos entfallen solle, habe es nicht gegeben. Der Mietvertrag sei nicht unter Verstoß gegen das Schriftformerfordernis zustande gekommen, da sich aus einem jedermann zugänglichen Register ergebe, wer Partei auf Vermieterseite sei.

Durch das angefochtene Urteil (GA 283 - 298), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das LG die Beklagten nach Durchführung einer Beweisaufnahme antragsgemäß als Gesamtschuldner verurteilt, die Räume B. straße, Nr. in S., Verkauf-, Lager- und Ausstellungsraum im Erdgeschoss, ca. 220 m² und Zwischengeschoss rechte Seite vom Gang, Ladenlokal zum Verkauf von Textilien nebst Lagerraum unter der Adresse P. straße, Nr. im Obergeschoss (ca. 140 m²) zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Die sachliche Zuständigkeit des LG sei gegeben. Auf den mit den Beklagten geschlossenen Mietvertrag fänden die Vorschriften über die Geschäftsraummiete u...