Saarländisches OLG Beschluss vom 14.11.1988 - 5 W 251/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuch von … Band, Blatt … eingetragenen Grundbesitz … Eigentumswohnung … Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung …, Flur, Flurstück … Hof- und Gebäudefläche, … groß 5,99 a, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. bezeichneten Wohnung im Mohnhaus links, Dachgeschoß links, sowie Keller im Kellergeschoß …

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Beschluss vom 14.10.1988; Aktenzeichen 5 T 721/88)

Tenor

Unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – in Saarbrücken vom 08.03.1988 aufgehoben.

Tatbestand

I.

Durch notarielle Urkunde vom 08.09.1987-URNr. … des Notars … in … hat die Beteiligte zu 1) die ihr gehörende im Grundbuch von … Band …, Blatt eingetragene Eigentumswohnung an die Beteiligte zu 2) veräußert und aufgelassen. Im Auftrag der Beteiligten beantragte der Notar die Umschreibung des Objekts auf die Beteiligte zu 2). Dem Antrag beigefügt war eine notariell beglaubigte Erklärung – URNr. … des Notars … in … –, nach der die übrigen Wohnungseigentümer der Anlage, eingetragen in Blatt … bis …, der Veräußerung zustimmen. Nach dem Inhalt des Grundbuches bedarf es zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters, wobei dies jedoch nicht für den Fall der Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter gilt.

Das Amtsgericht – Grundbuchamt – in Saarbrücken hat durch Zwischenverfügung vom 08.03.1988 den Beteiligten mitgeteilt, daß dem Antrag auf Eigentumsumschreibung vorläufig nicht entsprochen werden könne. Nach dem Inhalt des Grundbuchs sei die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig. Die vorgelegte Zustimmungserklärung der Miteigentümer ersetze die Verwalterzustimmung nur dann, wenn ein Verwalter nicht bestellt sei. Dies sei dem Grundbuchamt nachzuweisen, wobei der Nachweis durch Vorlage einer in notarieller Form durch sämtliche Wohnungseigentümer abgegebene diesbezügliche eidesstattliche Versicherung geführt werden könne. Gegen diese Zwischenverfügung haben die Beteiligten Erinnerung eingelegt. Rechtspfleger und Grundbuchrichter haben der Erinnerung nicht abgeholfen. Das Landgericht hat die Beschwerde durch Beschluß vom 14.10.1988, auf den vollinhaltlich verwiesen wird, zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluß richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß §§ 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde ist begründet.

Die die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes (§ 18 GBO) bestätigende Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes im Sinne von § 78 GBO, §§ 550, 551, 561, 563 ZPO.

Eine derartige Verletzung des Gesetzes ist dann gegeben, wenn das Landgericht auf den von ihm festgestellten Sachverhalt eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet hat (Horber 15. Aufl. § 78 GBO Anm. 3 A b m. w. N.), oder wenn die diese Rechtsfolge ergebenden Tatsachenfeststellungen, die entsprechend § 561 ZPO für das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich bindend sind, ihrerseits durch den Tatrichter gesetz- oder verfahrenswidrig getroffen worden sind (Horber aaO).

Eine Gesetzesverletzung in diesem Sinne ist hier gegeben.

Das in der Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis, das allein Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist (BayOblG NJW-RR 87, 1204), besteht nicht, mit der Folge, daß die diese Zwischenverfügung bestätigende Entscheidung des Landgerichts aus Rechtsgründen keinen Bestand hat.

Als Inhalt des Sondereigentums war ausweislich des Grundbuches vereinbart, daß es zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 Abs. I WEG). Diese Zustimmung des Verwalters ist eine in der Form des § 29 GBO nachzuweisende Eintragungsvoraussetzung, deren Vorliegen das Grundbuchamt im Eintragungsverfahren von Amts wegen zu prüfen hat (BayOblG Rpfleger 1975, 360; Bärmann/Pick 6. Aufl. § 12 WEG Rdn. 15). Bei der Ausübung dieser Zustimmungsbefugnis nimmt der Verwalter, wie allgemein anerkannt ist, kein eigenes Recht, sondern ein solches der Wohneigentümer wahr, als deren Treuhänder er in verdeckter (mittelbarer) Stellvertretung handelt (BayOblGZ 80, 29; OLG Düsseldorf NJW 1985, 390; OLG Köln OLGZ 84, 162; OLG Zweibrücken NJW-RR 87, 269 ff = Rpfleger 87, 157 ff; Bärmann/Pick 6. Aufl. § 12 WEG Rdn. 21; Weitnauer 6. Aufl. § 12 WEG Rdn. 5c; RGRK 12. Aufl. § 12 WEG Rdn. 9). Durch eine solche Übertragung der den Wohnungseigentümern als den Inhabern des Sondereigentums kraft ihres Eigentums in erster Linie selbst zukommenden Zustimmungsbefugnis auf den Verwalter begeben sich diese aber nicht ihres Zustimmungsrechts; sie bleiben vielmehr befugt, selbst eine – auch für den Verwalter bindende Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung eines Miteigentumsanteils zu treffen. Denn das Zustimmungserfordernis dient allein dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen das Eindringen persönlich oder finanziell unzuverlässiger oder sonst unerwünschter Personen und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber (...