Saarländisches OLG Beschluss vom 07.11.2011 - 5 W 214/11-96, 5 W 214/11

Leitsatz (amtlich)

Veräußern die beiden einzigen Wohnungseigentümer ihr Wohnungseigentum gleichzeitig, so unterfallen die Verfügungen nicht dem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis.

Normenkette

WoEigG § 12 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Saarbrücken (Verfügung vom 14.03.2011; Aktenzeichen Blatt 2824)

Tenor

Die Zwischenverfügung des AG - Grundbuchamt - Saarbrücken vom 14.3.2011 wird aufgehoben.

Gründe

Mit notarieller Urkunde vom 5.6.1997 des Notars Dr. H. (UR Nr .../1997, Bl. 3 ff. d.A.) vereinbarten die Eheleute W. W. und H. H. bezüglich ihres im Grundbuch von Sch., Blatt 2315, eingetragenen Grundbesitzes die Aufteilung gem. § 8 WEG in zwei ½ Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung enthält unter Ziff. 9 folgende Bestimmung: "Die Veräußerung einer Eigentumseinheit, ausgenommen die Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung auf Antrag eines Grundpfandrechtgläubigers, bedarf der Zustimmung des anderen Sondereigentümers. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden". Die beiden ½ Miteigentumsanteile wurden im Grundbuch von Sch. unter Blatt 2824 und Blatt 2825 eingetragen. In der Folge erwarben die Eheleute G. und E. S. Sch. aufgrund notarieller Urkunden vom 5.6.1997 (UR .../1997 Notar Dr. H., Bl. 7 ff. d.A. 2825) und vom 30.7.2004 (UR .../2004 Notar Dr. K., Bl. 81 d.A.) jeweils hälftiges Miteigentum an beiden Miteigentumsanteilen. Mit notarieller Urkunde vom 23.7.2010 des Notars Dr. B. (UR .../2010B, Bl. 114 ff. d.A.) veräußerten sie den unter Blatt 2824 eingetragenen ½ Miteigentumsanteil an die Beschwerdeführer. Der Vertrag enthält im Abschnitt E unter Ziff. V folgende Bestimmung: "Vorsorglich stimmt der Veräußerer als Sondereigentümer des im Wohnungsgrundbuch von Sch. Blatt 2825 eingetragenen Wohnungseigentums der vorstehenden Veräußerung in vollem Umfang zu". Mit weiterer notarieller Urkunde vom selben Tage (UR .../2010B, Bl. 74 ff. d.A. 2825) veräußerten sie auch den unter Blatt 2825 eingetragenen ½ Miteigentumsanteil an Herrn C. S. und Frau J. J. Dieser Vertrag enthält im Abschnitt E unter Ziff. V. eine gleichlautende Zustimmungserklärung bezüglich des in Blatt 2824 eingetragenen Wohnungseigentums. Auf Antrag der Erwerber vom 2.11.2010 wurde bezüglich des ½ Miteigentumsanteils Nr. 2825 der Eigentümerwechsel im Grundbuch vollzogen.

Die Beschwerdeführer haben mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 4.3.2011 (Bl. 112 d.A.) u.a. die Eintragung des Eigentumswechsels bezüglich des von ihnen erworbenen ½ Miteigentumsanteils Nr. 2824 beantragt. Das AG Saarbrücken - Saarländisches Grundbuchamt - hat unter dem 14.3.2011 eine Zwischenverfügung erlassen (Bl. 132 d.A.), wonach der beantragten Eintragung entgegenstehe, dass die Veräußerung gem. § 12 WEG der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers Blatt 2825, C. S. und J. J., bedürfe, die nicht vorliege. Hiergegen richtet sich die mit Schreiben des Notars Dr. B. vom 26.8.2011 (Bl. 141 d.A.) eingelegte Beschwerde, der das AG mit Beschluss vom 9.9.2011 (Bl. 143 d.A.) nicht abgeholfen hat.

Die Beschwerde ist zulässig und begründet.

1. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes (§ 18 Abs. 1 GBO) ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO). Sie ist im Namen der die Umschreibung begehrenden Beschwerdeführer eingelegt, denn der beurkundende Notar, der im Rahmen seiner vermuteten Vollmacht tätig wird, handelt grundsätzlich im Namen der Antragsberechtigten, sofern sich nicht aus den Umständen eindeutig etwas anderes ergibt (BGH, Beschl. v. 18.5.1989 - V ZB 4/89, NJW 1989, 2059). Zuständiges Beschwerdegericht ist gem. § 72 GBO (i.V.m. Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG) das Saarländische OLG.

2. Die Beschwerde ist auch begründet. Das in der angefochtenen Zwischenverfügung vom AG Saarbrücken - Grundbuchamt - angenommene Eintragungshindernis - die fehlende Zustimmung der neuen Eigentümer des unter Blatt 2825 eingetragenen ½ Miteigentumsanteils - besteht nicht.

a) Allerdings weist das Grundbuchamt zu Recht darauf hin, dass die Veräußerung einer Eigentumseinheit (ausgenommen die Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung auf Antrag eines Grundpfandrechtgläubigers) gem. Ziff. 9 der Teilungserklärung vom 5.6.1997 (Bl. 17 ff. d.A.) grundsätzlich der Zustimmung des anderen Sondereigentümers bedarf. Ein solches nach § 12 Abs. 1 WEG zulässiges Zustimmungserfordernis beschränkt den betroffenen Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 137 Satz 1 BGB dar, wonach die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden kann (BGH, Beschl. v. 21.2.1991 - V ZB 13/90, NJW 1991, 1613; OLG Celle - NZM 2005, 260; OLG Hamm - NJW-RR 2010, 1524; Bassenge, in Palandt, BGB, 69. Aufl., § 12 WEG Rz. 1; Commichau in MünchKomm/BGB, 5. Aufl., § 12 WEG Rz. 1; zu § 5 ErbbauVO: BGH, Urt. v. 27.9.1962 - III ZR 83/61, NJW 1963, 36; a.A. - Inhaltsbeschränkung des Eigentums: OLG Düsseldorf - DNotZ 2011, 625, m.w.N. auch zur Gegenauffassung).

Wurde - ...