Rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels ist unzulässig
  
Begriff

Festlegung und Änderung des Abrechnungsmaßstabs bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten können lediglich mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums erfolgen. Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Heizung und Warmwasser ist unzulässig (LG Hamburg, Urteil v. 9.4.2014, 318 S 66/13).

Beschluss über rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels

Die Wohnanlage wird über Fernwärme beheizt. Der bislang geltende Heizkostenverteilungsschlüssel sah eine Verteilung von 50 % nach Fläche und 50 % nach Verbrauch vor. Die Wohnungseigentümer hatten dann im Juli 2012 eine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels beschlossen. Rückwirkend für das Jahr 2011 sollte die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu 30 % nach Fläche und zu 70 % nach Verbrauch erfolgen. Dieser Beschluss wurde von einem der Wohnungseigentümer angefochten. Seine Klage hatte auch Erfolg.

Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der angefochtene Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels ist unzulässig. Nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV ist die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Diese Regelung gilt auch im Wohnungseigentumsrecht.

Heizkostenverordnung sieht Rückwirkungsverbot vor

Schon nach allgemeinen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung sind rückwirkende Änderungen von Verteilungsschlüsseln, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, in der Regel unzulässig. Sie können nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände hingenommen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maß unpraktikabel ist oder wenn seine Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt. Hinsichtlich der Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser sieht die Heizkostenverordnung unabhängig hiervon in § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV ein Rückwirkungsverbot vor. Diese Regelung ist als strikter Rückwirkungsausschluss zu verstehen.

Ob eine rückwirkende Änderung des Schlüssels zur Verteilung der Heizkosten dann möglich ist, wenn der bisherige Verteilungsschlüssel der Heizkostenverordnung deshalb nicht entsprochen hatte, weil in Bezug auf das Gebäude die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV vorlagen, musste das Gericht nicht entscheiden, da es die Voraussetzungen dieser Bestimmung vorliegend verneinte. Die erwähnte Bestimmung hat folgenden Wortlaut: "In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen." Insoweit wäre also ein Verteilungsschlüssel von 70/30 (Verbrauch/Fläche) nach der Heizkostenverordnung zwingend. Da das Gebäude der Eigentümergemeinschaft jedoch über Fernwärme beheizt wird, ist die Bestimmung des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV nicht einschlägig.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Grundsätzlich und generell sind rückwirkende Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels tunlichst zu vermeiden, da sie in aller Regel unwirksam sind. Insoweit hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass jedenfalls ein Beschluss auf Erhebung einer entsprechenden Anfechtungsklage für ungültig erklärt wird, mit dem etwa im Folgejahr beschlossen wird, eine bestimmte Position in der Jahresabrechnung der Vorwirtschaftsperiode unter Abänderung des jeweils maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssels umzulegen. Höchstrichterlich ist zwar noch nicht entschieden, dass Entsprechendes bei einer Beschlussfassung im Laufe der Abrechnungsperiode gilt, dennoch sollte auch hier eine Änderungsbeschlussfassung erst für die kommende Wirtschaftsperiode erfolgen.

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