Rücktritt vom Mietvertrag

Zusammenfassung

 
Begriff

Die Rücktrittsmöglichkeit kann sich aus dem Gesetz oder dem Vertrag an sich ergeben. Der Rücktritt ist ein einseitiges Gestaltungsrecht und erfolgt durch Erklärung.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Rücktrittsmöglichkeit ist in den §§ 323 ff. BGB sowie den §§ 346 ff. BGB geregelt.

1 Rücktritt vor Überlassung der Mietsache

Von einem wirksam zustande gekommenen Mietvertrag kann eine Partei bis zur Überlassung der Mietsache dann zurücktreten, wenn entweder der Rücktritt vertraglich vorbehalten ist oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt.[1] Der letztere Fall ist z. B. gegeben, wenn der Vermieter dem Mieter den Gebrauch nicht rechtzeitig verschafft und eine ihm vom Mieter gesetzte Nachfrist mit Ablehnungsandrohung fruchtlos verstreichen lässt oder die Voraussetzung einer Anfechtung vorliegt.

2 Rücktritt nach Überlassung der Mietsache

Nach Überlassung der Mietsache kann das Mietverhältnis durch Kündigung beendet werden. Ein vereinbartes Rücktrittsrecht ist in ein Recht zur Ausübung der fristlosen Kündigung umzudeuten.

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung mit der Rückwirkung des § 142 Abs. 1 BGB möglich.[1]

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum kann sich der Vermieter auf eine Vereinbarung, nach der er berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, nicht berufen.[2] Diese Neufassung des früheren § 570a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz stellt klar, dass der Vertrag im Übrigen wirksam ist. Damit soll vermieden werden, dass der Vermieter durch Vereinbarung eines Rücktrittsrechts den Kündigungsschutz des Mieters umgeht. Will der Vermieter das Mietverhältnis einseitig beenden, kann er das nur, wenn die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen.

 
Hinweis

Rückgewährschuldverhältnis

Der Rücktritt wird durch eine entsprechende Erklärung ausgeübt. Hierdurch entsteht ein Rückgewährschuldverhältnis: empfangene Leistungen sind zurückzugewähren und gezogene Nutzungen herauszugeben.[3]

Das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, wird durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen.[4]

3 Widerruf des Mietvertrags

Am 13.6.2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinien in Kraft getreten. Seitdem gelten umfassende Neuregelungen im Verbraucherrecht, die sich auch auf das Mietrecht auswirken. Das Gesetz räumt Verbrauchern Widerrufsrechte in Verträgen mit Unternehmern dann ein, wenn bestimmte Arten von Verträgen vorliegen. Das gilt besonders für Verträge außerhalb von Geschäftsräumen gemäß § 312b BGB (früher "Haustürwiderrufsgeschäft") oder Fernabsatzverträge gemäß § 312c BGB.

Fernabsatzvertrag

Beim Fernabsatzvertrag erfolgt der Vertragsabschluss ausschließlich mittels Fernkommunikation wie Brief, Telefax, E-Mail oder SMS. Hier ergibt sich die Schutzbedürftigkeit des Verbrauchers aus der "Unsichtbarkeit" des Vertragspartners und des Produkts.[1] Der Gesetzgeber will den Verbraucher vor übereilten Schritten schützen. In § 312 Abs. 4 BGB ist geregelt, dass die Verbraucherrechte auch für Mietverträge gelten.

Dabei ist Verbraucher jeder, der nicht gewerblich oder selbständig tätig ist.

Wann ist ein Vermieter Unternehmer?

Das Widerrufsrecht des Mieters als Verbraucher besteht, wenn der Vermieter als "Unternehmer" handelt. Ein Vermieter, der lediglich 1 Wohnung vermietet, handelt regelmäßig nicht gewerblich, sondern betreibt lediglich Vermögensverwaltung. Ab welcher Anzahl von Wohnungen auch ein privater Vermieter als Unternehmer eingestuft wird, ist strittig.

Das LG Köln[2] stuft einen Vermieter von 7 Wohnungen bereits als Unternehmer i. S. d. § 312 BGB ein. Nach Ansicht des LG Waldshut-Tiengen[3] ist der Vermieter von 8 Wohnungen noch nicht zwangsläufig Unternehmer. Das AG Neukölln[4] sieht den Vermieter von 12 Wohnungen nicht als Unternehmer i. S. d. § 312 BGB, wenn die Immobilie der privaten Vermögensverwaltung dient.

Dagegen kommt das AG Lichtenberg[5] zu dem Schluss, dass bereits die Vermietung einer einzigen Eigentumswohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung den Begriff des Unternehmers erfülle. Der BGH[6] verlangt ein planmäßiges und dauerhaftes Angebot von Dienstleistungen gegen Entgelt. Auf den Umfang und die Regelmäßigkeit komme es dabei nicht an.

Da die Rechtsprechung zur Unternehmereigenschaft des privaten Vermieters unklar ist, sollte im Zweifel angenommen werden, dass jeder Vermieter Unternehmer i. S. d. § 312 BGB ist.

Fernabsatzgeschäft

Ein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn der Vertrag ausschließlich durch die Verwendung von Brief/Fax/E-Mail etc. zustande gekommen ist und ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem vorliegt.[7] Nach dem BGH[8] unterliegen alle traditionellen Kommunikationsmittel uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzes. Die Kommunikation mit den Mietern per Post stuft der BGH regelmäßig als Fernabsatzgeschäft ein.

Mietverträge können nur widerrufen werden, wenn die Wohnung vor Abschluss des Mietvert...

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