Rückgabe der Mietsache / 7.1 Mietzahlungspflicht bei vorzeitiger Rückgabe

Verweigert sich der Vermieter in einem solchen Fall, gerät er auch dann nicht in Annahmeverzug, wenn der Mieter die Schlüssel nach dem gescheiterten Übergabeversuch in seinen eigenen Briefkasten einwirft.^[1]

Unabhängig davon, ob eine Rückgabe vor Vertragsende zulässig ist, bleibt der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Kündigt der Vermieter zu Recht fristlos, weil der ausgezogene Mieter die Miete für 2 Monate nicht bezahlt hat, kann der Vermieter den Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden geltend machen. Der Schadensersatz kann bis zur Neuvermietung verlangt werden, sofern das Mietverhältnis nicht vorher durch Zeitablauf oder die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung hätte beendet werden können. Wegen der nach allgemeiner Auffassung im Regelfall nicht entstehenden Weitervermietungspflicht ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich einen Ersatz- oder Nachmieter zu suchen.^[2]

Achtung

Pflicht zur alsbaldigen Vermietung

Der Vermieter seinerseits ist aber verpflichtet, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung zu bemühen. Anderenfalls trifft ihn ein Mitverschulden (§ 254 Abs. 2 BGB; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.1995, 10 U 26/95, ZMR 1996 S. 324).

Der Mieter hat allerdings die Beweislast dafür, dass der Vermieter entsprechende Bemühungen unterlassen hat. Kündigt der Vermieter nicht fristlos, kann er seinen Erfüllungsanspruch bis zum regulären Vertragsablauf (durch Zeitablauf oder die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung) geltend machen. Der Vermieter kann allerdings verpflichtet sein, einen Ersatzmieter zu akzeptieren. Vermietet der Vermieter zu einer geringeren Miete weiter, hat der Mieter die Mietdifferenz zu zahlen, wenn sich der Vermieter redlich bemüht hat, durch die Weitervermietung aus der vom Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation in beiderseitigem Interesse das Beste zu machen.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11, NZM 2012 S. 21; BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12, NJW 2014 S. 684.

[2] BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14, NJW 2015 S. 3780.

[3] BGH, Urteil v. 31.3.1993, XII ZR 198/91, WuM 1993 S. 346.