Rückbauanspruch verjährt innerhalb von 3 Jahren
  

Begriff

Der Anspruch auf Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung verjährt innerhalb der Regelverjährungsfrist nach 3 Jahren. Die Verjährung des Rückbauanspruchs hat zur Folge, dass die Eigentümer, die die ungenehmigte bauliche Veränderung vorgenommen haben, nicht selbst und auf eigene Kosten zum Rückbau verpflichtet sind. Die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit sind trotz Verjährung berechtigt, die ungenehmigte bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen, da diese rechtswidrig bleibt und von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet werden muss (AG Dortmund, Urteil v. 28.8.2014, 512 C 14/14).

Ungenehmigte Dachterrassenerweiterung

Bereits in einer Eigentümerversammlung im Jahr 2008 stellte der Wohnungseigentümer, zu dessen Wohnung eine Dachterrasse gehört, den Antrag, ihm zu gestatten, die Terrassenfläche zu vergrößern. Dieser Antrag wurde abgelehnt. Trotzdem hatte der Wohnungseigentümer diese Veränderung in der Folgezeit vorgenommen. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2009 wurde der Beschluss gefasst, dass der Eigentümer binnen 2 Wochen nach Zugang der Versammlungsniederschrift alle von ihm zusätzlich aufgebrachten Platten auf dem Gemeinschaftseigentum zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen habe. Die hiergegen gerichtete Anfechtungsklage blieb erfolglos, der Wohnungseigentümer weiter untätig. Im Jahr 2011 wurde nochmals beschlossen, den Wohnungseigentümer durch die Verwaltung zum Rückbau der Terrasse aufzufordern. Weiter wurde die Verwaltung beschlussweise beauftragt, mindestens 2 Angebote für den Rückbau der Terrasse einzuholen und dem günstigsten Anbieter den Auftrag zu erteilen. Vor Ausführung der Arbeiten sollte die Verwaltung die Kosten für die Maßnahme von dem Wohnungseigentümer im Vorschussweg anfordern. Nachdem dieser keine Zahlung geleistet hatte, beschritt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Rechtsweg. Die Klage war allerdings erfolglos, da kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses bestand. Ende 2013 wurde der Wohnungseigentümer erneut beschlussweise aufgefordert, seine Terrasse zurückzubauen. Nachdem wieder keine entsprechenden Tätigkeiten entfaltet wurden, hatte die Gemeinschaft nunmehr auf Rückbau geklagt. Der Wohnungseigentümer hat im Verfahren die Einrede der Verjährung erhoben, die Klage wurde daraufhin abgewiesen.

Rückbauanspruch verjährt

Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Rückbau der Terrasse, jedoch kann die Gemeinschaft von dem Wohnungseigentümer jetzt nicht mehr die Vornahme der Handlung verlangen, da der Anspruch verjährt ist. Der Gemeinschaft steht gegenüber dem Wohnungseigentümer nur noch ein Duldungsanspruch dahingehend zu, dass die Gemeinschaft den Rückbau der rechtswidrigen Terrassenvergrößerung auf eigene Kosten vornimmt. Der Anspruch auf Rückbau gemäß § 1004 BGB bestand jedenfalls seit dem Jahr 2008. Auch ein Anspruch nach § 1004 BGB verjährt in der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren. Der Anspruch ist also Ende 2011 verjährt.

Beseitigung der Störung auf Kosten der Eigentümer

Die Verjährung hat allerdings nur zur Folge, dass der Wohnungseigentümer den Rückbau nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen muss. Der von ihm als Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des Beseitigungsanspruchs rechtswidrig und muss von den Eigentümern nicht geduldet werden. Der Wohnungseigentümer nutzt hier durch die rechtswidrige Terrassenvergrößerung fremdes Eigentum. In diesem Fall sind die Eigentümer berechtigt, die Störung auf eigene Kosten zu beseitigen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Allein die außergerichtliche Aufforderung des Wohnungseigentümers zur Beseitigung einer von ihm vorgenommenen ungenehmigten baulichen Veränderung hat keinerlei verjährungshemmende oder -unterbrechende Wirkung. Es hat also überhaupt keinen Sinn, den betreffenden Wohnungseigentümer wieder und wieder entsprechend aufzufordern. Zur Vermeidung eintretender Verjährung muss dann vielmehr einmal eine Beseitigungsklage erhoben werden.

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