Rollladengurt und Gurtscheibe sind Sondereigentum
  
Begriff

Die Gurtscheibe eines Rollladens ist der Zugvorrichtung zuzuordnen und steht, soweit anderes nicht vereinbart ist, im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers (AG Würzburg, Beschluss v. 12.4.2016, 30 C 820/15 WEG).

Streit um die Kostenverteilung

Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung sowie über die Entlastung von Verwalter und Verwaltungsbeirat wurde seitens eines Wohnungseigentümers angefochten. In der Jahresabrechnung waren Kosten für die Instandhaltung von Gurtscheiben und Gurten von Rollläden auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt worden. Der anfechtende Wohnungseigentümer ist der Auffassung, dass die Kosten nur die von den Instandsetzungsmaßnahmen betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen haben, da die Gurtscheiben und Gurte von Rollläden Sondereigentum seien.

Zu Unrecht getätigte Zahlungen sind in der Jahresabrechnung darzustellen

Was die Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft, scheiterte die Klage. Unabhängig von der tatsächlichen Eigentumszuordnung der Rollladengurte und Gurtscheiben seien die entsprechenden Kosten tatsächlich vom gemeinschaftlichen Girokonto bezahlt worden. Insoweit seien die Kosten auch in der Jahresabrechnung darzustellen. Allgemein anerkannt sei insoweit, dass auch zu Unrecht getätigte Zahlungen in der Jahresabrechnung darzustellen seien.

Rollladengurte und Gurtscheiben stehen im Sondereigentum

Die Anfechtung des Beschlusses über die Entlastung von Verwalter und Verwaltungsbeirat war hingegen erfolgreich. Nach Auffassung des Gerichts stehen Rollladengurte und Gurtscheiben nämlich im Sondereigentum. Insoweit stehen ggf. Schadensersatzansprüche gegen Verwalter und Verwaltungsbeirat wegen der ungerechtfertigten Zahlung von Instandhaltungskosten im Raum. Ob diese tatsächlich gegeben sind oder nicht, muss im Anfechtungsverfahren nicht geprüft werden. Hier reicht es aus, ob derartige Ansprüche möglich sind.

Rollladenkasten und Panzer sind Gemeinschaftseigentum

Zunächst stellte das Gericht klar, dass der Rollladenkasten und der Panzer im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Bei der Zugvorrichtung stellt sich dies jedoch anders dar. Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 1 WEG stehen Bestandteile des Gebäudes im Sondereigentum, die zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören und die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Dies ist bei einem Rollladengurt der Fall.

Zugvorrichtung ist kein wesentlicher Bestandteil des Rollladens

Die Zugvorrichtung ist auch kein wesentlicher Bestandteil des Rollladens. Bei zusammengesetzten Sachen sind diejenigen Bestandteile als wesentlich anzusehen, die mit dem Einbau vollständig in dem Ganzen aufgehen und für eine allgemeine Betrachtung, wie etwa Schrauben und Hebel einer Maschine, keine eigene Bedeutung mehr haben. Nicht wesentlich sind dagegen die Bestandteile, die trotz des Einbaus ihr eigenes Wesen und ihre besondere Natur behalten.

Die Gurtscheibe ist der Zugvorrichtung zuzuordnen

Rollladen und Zugvorrichtung lassen sich sehr wohl voneinander trennen und verlieren hierdurch nicht ihren wirtschaftlichen Nutzen, weil sie auch getrennt voneinander und nach Zusammenbau mit jeweils anderen Panzern bzw. Zugvorrichtungen noch Verwendung finden können. Die Gurtscheibe ist der Zugvorrichtung zuzuordnen und steht in Ermangelung einer abweichenden Vereinbarung im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dies ergibt sich daraus, dass die Gurtscheibe auf das jeweilige Gurtband abzustimmen ist. Bei Einbau eines Motors zum Betrieb des Rollladens wird eine Gurtscheibe sogar entbehrlich.

Art und Weise der Rollladenbedienung ist jedem Wohnungseigentümer überlassen

Es spricht nichts dagegen, es jedem Eigentümer selbst zu überlassen, auf welche Art und Weise er die Rollläden im Bereich seiner Wohnung bedienen möchte und wann er das Gurtband z. B. austauschen möchte. Dies gilt jedenfalls so lange, solange sich dies auf die Außenwirkung des Gebäudes nicht auswirkt. Es kommt nicht entscheidend auf den Gesichtspunkt an, dass sich die Gurtscheibe im Rollladenkasten befindet, der im Gemeinschaftseigentum steht, weil sich ein Rollladenkasten regelmäßig im Wesentlichen beschädigungsfrei öffnen lassen wird.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die Frage, ob insbesondere Rollladengurte Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, ist nach wie vor umstritten. Noch im Jahr 2015 war im Übrigen auch das AG Würzburg der Auffassung, Rollladengute seien Gemeinschaftseigentum. Mit guten Argumenten kann man das eine oder andere begründen. Diesseits sprechen unter Bezugnahme auf die aktuelle Rechtsprechung des AG Würzburg die besseren Gründe für Sondereigentum.

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