Vereinfacht und generell sind Rohrleitungen als Hauptleitungen dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet, auch wenn sie durch ein Sondereigentum führen.[1] Wasser- und Heizungsleitungen stehen erst ab dem Punkt im Sondereigentum, ab dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung von der Haupt- bzw. Nebenleitung trennen lassen.[2] Ob dies auch für Abwasserleitungen gilt, wird zwar von der herrschenden Meinung in der Literatur und dem AG Heidelberg[3] angenommen, ist aber zweifelhaft. Zwar musste das LG Berlin[4] diese Frage nicht beantworten, ist aber wohl der Auffassung, dass die Leitungen bis zur Abzweigung in die Hauptleitung dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Abwasserleitungen sind nämlich keine Versorgungsleitungen. Zu berücksichtigen ist weiter, dass es einen Unterschied darstellt, ob etwas einer Leitung entnommen wird oder ob ihr etwas zugeführt wird. Zwar ist auch das LG Berlin der Auffassung, die Abwasserleitung stehe dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie nicht ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum zugänglich wäre. Gerade diese Frage aber konnte der Bundesgerichtshof (BGH) offenlassen. Die Rechtslage ist hinsichtlich der Abwasserrohre also nicht definitiv geklärt.

Im Folgenden eine Übersicht:

 
Gebäudeteil Gemeinschaftseigentum Sondereigentum
Abflussrohre als Hauptleitungen auch dann, wenn sie durch ­Sondereigentum führen; Zuleitungen aus dem ­Sondereigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12) ab erster Absperrmöglichkeit im Sondereigentum (herrschende Meinung, aber nicht definitiv geklärt)
Absperrventil als Heizkörperventil soweit die Heizkörper und dazugehörige Leitungen in der Teilungserklärung oder nachfolgender Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden, stehen auch die Heizkörperventile im Sondereigentum (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)
Abwasserhebe­anlage als Bestandteil einer Hauptentsorgungsleitung bei Entsorgung einer einzigen Sondereigentumseinheit, wenn sie sich im betreffenden Sondereigentum befindet
Abwasserkanal wenn als Entsorgungseinrichtung dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienend  
Anschlussleitungen (Strom, ­Wasser, Gas, Heizung) als Hauptleitungen, auch wenn sie nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit dienen (BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16) von den Hauptleitungen in das Sondereigentum abzweigende Anschlussleitungen für Strom; unzweifelhaft, wenn Heizkörper und zugehörige Leitungen in der Teilungserklärung oder nachfolgender Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10); insoweit ­jedoch für Heizung und Warmwasser nur ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12)
Fallrohre Regenfallrohre  
Gasleitung als Hauptleitungen ab Übergang in den Sondereigentumsbereich
Gasuhren Gemeinschaftseigentum  
Hauptversorgungsleitungen (Strom, Gas, Wasser) zwingend, auch wenn diese durch im Sondereigentum stehende Räume führen; auch wenn sie nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit dienen (BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16) eigentliche Versorgungs- oder Anschlussleitung für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum ab Anschluss an Hauptversorgungs­leitung hinsichtlich Strom , auch wenn durch anderes Sondereigentum verlaufend; Gas- und Wasserleitungen ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit (BGH, ­Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12)
Heizungsrohre als Hauptversorgungs­leitungen ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentums­einheit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12); unzweifelhaft, wenn Heizkörper und zugehörige Leitungen in der Teilungserklärung oder nachfolgender Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)
Kanalisation soweit nicht öffentliche Einrichtung oder Anlage  
Wasserrohre/ -leitungen als Hauptversorgungs­leitungen zwingend ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12)
Wasseruhren soweit im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft der Erfassung und der Abrechnung des Wasserverbrauchs dienend, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden  
 
Hinweis

Abweichende Vereinbarung möglich

Durch Vereinbarung können sämtliche Leitungen dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden.[5]

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