Vereinfacht und generell sind Rohrleitungen als Hauptleitungen dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet, auch wenn sie durch ein Sondereigentum führen.[1] Wasser- und Heizungsleitungen stehen erst ab dem Punkt im Sondereigentum, ab dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung von der Haupt- bzw. Nebenleitung trennen lassen.[2] Ob dies auch für Abwasserleitungen gilt, wird zwar von der herrschenden Meinung in der Literatur und dem AG Heidelberg[3] angenommen, ist aber zweifelhaft. Zwar musste das LG Berlin[4] diese Frage nicht beantworten, ist aber wohl der Auffassung, dass die Leitungen bis zur Abzweigung in die Hauptleitung dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Abwasserleitungen sind nämlich keine Versorgungsleitungen. Zu berücksichtigen ist weiter, dass es einen Unterschied darstellt, ob etwas einer Leitung entnommen wird oder ob ihr etwas zugeführt wird. Zwar ist auch das LG Berlin der Auffassung, die Abwasserleitung stehe dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie nicht ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum zugänglich wäre. Gerade diese Frage aber konnte der Bundesgerichtshof (BGH) offenlassen. Die Rechtslage ist hinsichtlich der Abwasserrohre also nicht definitiv geklärt.
Im Folgenden eine Übersicht:
Gebäudeteil | Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum |
---|---|---|
Abflussrohre | als Hauptleitungen auch dann, wenn sie durch Sondereigentum führen; Zuleitungen aus dem Sondereigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12) | ab erster Absperrmöglichkeit im Sondereigentum (herrschende Meinung, aber nicht definitiv geklärt) |
Absperrventil | als Heizkörperventil | soweit die Heizkörper und dazugehörige Leitungen in der Teilungserklärung oder nachfolgender Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden, stehen auch die Heizkörperventile im Sondereigentum (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10) |
Abwasserhebeanlage | als Bestandteil einer Hauptentsorgungsleitung | bei Entsorgung einer einzigen Sondereigentumseinheit, wenn sie sich im betreffenden Sondereigentum befindet |
Abwasserkanal | wenn als Entsorgungseinrichtung dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienend | |
Anschlussleitungen (Strom, Wasser, Gas, Heizung) | als Hauptleitungen, auch wenn sie nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit dienen (BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16) | von den Hauptleitungen in das Sondereigentum abzweigende Anschlussleitungen für Strom; unzweifelhaft, wenn Heizkörper und zugehörige Leitungen in der Teilungserklärung oder nachfolgender Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10); insoweit jedoch für Heizung und Warmwasser nur ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12) |
Fallrohre | Regenfallrohre | |
Gasleitung | als Hauptleitungen | ab Übergang in den Sondereigentumsbereich |
Gasuhren | Gemeinschaftseigentum | |
Hauptversorgungsleitungen (Strom, Gas, Wasser) | zwingend, auch wenn diese durch im Sondereigentum stehende Räume führen; auch wenn sie nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit dienen (BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16) | eigentliche Versorgungs- oder Anschlussleitung für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum ab Anschluss an Hauptversorgungsleitung hinsichtlich Strom , auch wenn durch anderes Sondereigentum verlaufend; Gas- und Wasserleitungen ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12) |
Heizungsrohre | als Hauptversorgungsleitungen | ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12); unzweifelhaft, wenn Heizkörper und zugehörige Leitungen in der Teilungserklärung oder nachfolgender Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10) |
Kanalisation | soweit nicht öffentliche Einrichtung oder Anlage | |
Wasserrohre/ -leitungen | als Hauptversorgungsleitungen zwingend | ab der ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12) |
Wasseruhren | soweit im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft der Erfassung und der Abrechnung des Wasserverbrauchs dienend, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden |
Abweichende Vereinbarung möglich
Durch Vereinbarung können sämtliche Leitungen dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden.[5]
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