Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf ist formbedürftig

Trickreicher Verkäufer?

Der beklagte Münchner war Eigentümer einer Einzimmerwohnung in Berlin, die er zum Kaufpreis von 141.000 EUR zum Kauf anbot. Der Kläger interessierte sich für diese Wohnung. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichnete der Kläger im Mai 2015 eine Reservierungsvereinbarung, die auszugsweise wie folgt lautet: "Der Kaufpreis beträgt 140.740 EUR. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen X und Y in Berlin i. H. v. insgesamt 7,14 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 EUR zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma X besteht. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu." Der Kläger zahlte die Reservierungsgebühr i. H. v. 3.000 EUR an den Beklagten. Letzten Endes erklärte der Beklagte die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Der Kläger erhob Klage vor dem AG München – mit Erfolg!

Rückzahlung der Gebühr

Das AG München hat den Beklagten auf Rückzahlung der 3.000 EUR verurteilt.

Nach Auffassung des Gerichts ist die Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam, da eine notarielle Beurkundung fehlt. Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen (Warnfunktion). Zudem solle eine sachkundige Beratung der Parteien sichergestellt werden (Beratungsfunktion). Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bildeten eine solche rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen werde. Unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs habe die Beurkundung in jedem Fall dann zu erfolgen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt 10 bis 15 % der vereinbarten Provision übersteige.

Kaufdruck durch Vertragsstrafe

Der Formzwang gelte auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden sollte, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Vorliegend habe die Reservierungsgebühr 29,7 % der Maklerprovision ausgemacht. Die maßgeblichen Grenzwerte seien damit weit überschritten. Durch das unterzeichnete Vertragsstrafeversprechen sei der Kläger mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt worden. Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stelle außerdem eine unangemessene Benachteiligung des Klägers dar. Der Beklagte habe sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert. Dieser Leistung des Klägers habe kein gleichwertiges Äquivalent gegenübergestanden.

2. Instanz

Das Urteil ist rechtskräftig. Die Berufung des Beklagten wurde durch das LG München I zurückgewiesen.

(AG München, Urteil v. 1.7.2016, 191 C 28518/15)

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