Rechtsgrundlagen des Wohnun... / 1 Entwicklung des Wohnungseigentums
 

Rz. 1

Die Begründung von Wohnungseigentum wurde in der Bundesrepublik Deutschland nach dem 2. Weltkrieg durch das am 15.3.1951 verkündete und am 16.3.1951 in Kraft getretene Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) möglich. Der Gesetzgeber hat damit neben den beschränkten dinglichen Rechten des BGB und dem Erbbaurecht ein neues dingliches Recht geschaffen. Als Vorbild dienten ausländische Rechtsordnungen. Insbesondere in Europa war Wohnungseigentum verbreitet. Aber auch in Deutschland hatte die Begründung von Eigentum an Räumen Tradition. Zu nennen sind hier die altrechtlichen Ganerbenburgen und später das sog. Stockwerkseigentum. Letzteres war den Rechtsordnungen vieler früherer deutscher Einzelstaaten bekannt. Mit Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 untersagte der Gesetzgeber jedoch gemäß Art. 182 und 189 Abs. 1 Satz 3 EGBGB die Neubegründung von Stockwerkseigentum und von sonstigen altrechtlichen Grundstücksrechten.

Anlass für die Einführung des WEG war die desolate wirtschaftliche Lage Deutschlands nach dem 2. Weltkrieg und die herrschende Wohnungsnot. Hauptzweck des Gesetzes war es, das private Sparkapital zu lenken, um die Staatskasse zu entlasten und breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb von Eigentum zu ermöglichen. Angesichts steigender Grundstückspreise und Baukosten bestand die Notwendigkeit, denjenigen Menschen die Chance zum Eigentumserwerb zu geben, die sich ein Eigenheim nicht leisten konnten, ihre Ersparnisse aber gleichwohl in einer Immobilie wertbeständig anlegen wollten. Aber auch für wohlhabendere Bevölkerungsschichten sollte das Wohnungseigentum als Kapitalanlage interessant werden. Es sollte ein Anreiz geschaffen werden, Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu vermieten.

Bedingt durch das Verhalten der Kreditinstitute, die eine Sicherung von Darlehen für die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage zunächst nur über eine Bestellung von Globalgrundpfandrechten zuließen, wurde der neuen Eigentumsform anfänglich Zurückhaltung entgegengebracht. Dies änderte sich durch den gezielten Einsatz öffentlicher Mittel und den Anschauungswandel bei Banken und Sparkassen, die zunehmend bereit waren, Einzelbeleihungen von Wohnungseigentum vorzunehmen. Wohnungseigentum erfuhr dadurch seit Mitte der 50er-Jahre eine breite Akzeptanz in der Bevölkerung. Stand in den Nachkriegsjahren noch der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung im Vordergrund, waren es Ende der 60er- und Anfang der 70er-Jahre Kapitalanlageinteressen und Renditeerwartungen ("Flucht in die Sachwerte"). In dieser Zeit kam es zu einem starken Bauboom und es entstanden Großwohnanlagen ("Betonburgen"). Gleichzeitig nahm die Bauqualität ab. Zwischen 1971 und 1976 kam es deshalb zu einer Rezessionsphase mit vielen unverkäuflichen und leer stehenden Wohnungen. Eine Vielzahl von Bauträgern musste Konkurs anmelden.

 

Rz. 2

Eine Wende trat dann ab Mitte der 70er-Jahre ein. Unterstützt durch staatliche Förderprogramme und steuerliche Anreize hatten sich die Marktverhältnisse Ende der 70er-Jahre normalisiert. Der Erwerb von Wohnungseigentum zur Eigennutzung spielte wieder eine größere Rolle. Andererseits wurden über sog. Kapitalanlegermodelle und steuerlich begünstigte Bauherrenmodelle Neubauwohnungen geschaffen, um diese zu vermieten, günstige Abschreibungsmöglichkeiten und Renditen zu nutzen. In dieser Zeit kam es vor allem in Großstädten zu einer Umwandlung von Altbauwohnungen in Wohnungseigentum. Während vereinzelt spekulative "Mietervertreibungen" stattfanden, erwarben insbesondere Mieter der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen vielfach ihre Mietwohnung zu Eigentum. Das Kapital aus den Verkaufserlösen wurde meist wieder in den Neubau reinvestiert.

Ab Mitte der 80er-Jahre wurden steuerliche Begünstigungen, die seinerzeit zur Entwicklung von Erwerber- und Bauherrenmodellen für Kapitalanleger führten, durch den Gesetzgeber nach und nach zurückgenommen. Dies führte dazu, dass überwiegend nur noch kleinere Luxuswohnanlagen entstanden. Insbesondere wurde atypisches Wohnungseigentum in Form von Reihen- und Doppelhäusern zur Eigennutzung auf real nicht teilbaren Grundstücksflächen begründet. Obendrein bewirkte die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte, wonach die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur dann erteilt werden durfte, wenn Decken und Trennwände den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprachen, eine Behinderung der Umwandlung vermieteter Altbauwohnungen in Wohnungseigentum.

 

Rz. 3

Eine neuerliche Bewährungsprobe hatte das Wohnungseigentum nach der Wiedervereinigung beider deutscher Staaten zu bestehen. In den alten Bundesländern musste der Wohnungsbau wieder angekurbelt werden. Bedingt durch die Baulandverknappung insbesondere in den Ballungsgebieten, durch erhebliche Baukostensteigerungen, hohe Darlehenszinsen, die Übersiedlung ehemaliger DDR-Bürger und die Zuwanderung von Ausländern entstand ein erhöhter Bedarf an Wohnraum. Die Neubautätigkeit war jedoch zu gering. Gerade in Großstädten fehlten Mietwohnungen zu eine...

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