Seit Inkrafttreten des WEMoG hat der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach alter Rechtslage standen jedem einzelnen Wohnungseigentümer neben dem Anspruch auf Beschlussdurchführung folgende Direktansprüche gegen den Verwalter zu:
- Erteilung der Veräußerungszustimmung, wenn der Verwalter als Zustimmungsberechtigter fungiert,
- Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung,
- Berichtigung der Versammlungsniederschrift,
- Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung,
- Unterlageneinsicht.
Auch das WEMoG verpflichtet den Verwalter in
- § 12 Abs. 1 WEG im Rahmen vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, wenn er als Zustimmungsberechtigter fungiert,
- § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung,
- § 24 Abs. 6 WEG zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, soweit die Wohnungseigentümer nicht ausnahmsweise eine andere Person hierzu bestimmt haben,
- § 24 Abs. 8 WEG zum Führen der Beschluss-Sammlung,
- § 27 Abs. 1 WEG zur Beschlussdurchführung, auch wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist,
- § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Erstellung des Wirtschaftsplans und in Abs. 2 Satz 2 WEG zur Erstellung der Jahresabrechnung,
- § 28 Abs. 4 WEG zur Erstellung des Vermögensberichts.
Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen regelt § 18 Abs. 4 WEG dergestalt, dass es den einzelnen Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht. Insoweit ist klargestellt, dass der entsprechende Anspruch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden muss. Dies gilt aber auch für die übrigen vorerwähnten Ansprüche, bei denen das Gesetz den Verwalter unmittelbar verpflichtet. Auch dann, wenn das Gesetz einzelne Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmten Organen (wie insbesondere dem Verwalter) zuordnet, handelt es sich stets um Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Insoweit wird lediglich die Organzuständigkeit zur Erfüllung dieser Aufgabe mitgeregelt.[1]
Daher ist etwa auch die Pflicht, eine Versammlung einzuberufen, in erster Linie eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 24 Abs. 1 WEG weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen der internen Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen dem Verwalter zu. Wird pflichtwidrig keine Versammlung einberufen, richtet sich der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Einberufung daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Konsequenterweise hat dann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die aus etwaigen Pflichtverletzungen resultierenden Schäden einzelner Wohnungseigentümer zu ersetzen – allerdings hätte sie dann auch einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.
Bei vereinbartem Zustimmungserfordernis des Verwalters nach § 12 Abs. 1 WEG ist umstritten, ob der Verwalter als Organ der Gemeinschaft handelt und im Fall verweigerter Veräußerungszustimmung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen wäre oder der Verwalter als "Dritter" im Sinne dieser Vorschrift unmittelbar persönlich auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch zu nehmen ist. Eine erste richterliche Entscheidung[2] bejaht Letzteres, was auch überzeugend ist. Ob es sich beim Verwaltervertrag weiterhin um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, handelt, ist umstritten, könnte aber nach der Gesetzesbegründung anzunehmen sein.[3] Eine erste richterliche Entscheidung[4] spricht sich hiergegen allerdings aus. Geschädigte Wohnungseigentümer könnten dann also Schadensersatzansprüche nicht direkt gegen den Verwalter geltend machen.
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