Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 4.4 Vertretung durch die Wohnungseigentümer

Scheidet der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, weil ein Verwalter nicht bestellt ist, vertreten gemäß § 9b Abs. 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter. Dies führt stets dann in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aktiv werden muss, also etwa Heizöl zu bestellen ist oder erforderliche Erhaltungsmaßnahmen zu beauftragen sind. Bei der gesetzlich angeordneten Gesamtvertretung bedarf es nämlich der Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese müssen nicht zwangsläufig gleichzeitig handeln, jedoch zumindest gleichgerichtet. Gleichfalls kann es allerdings ausreichen, wenn einer oder einzelne der Wohnungseigentümer handeln und die übrigen Wohnungseigentümer dieses Handeln durch Zustimmung genehmigen.

Derartige Schwierigkeiten konnten vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 noch durch eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. vermieden werden. Diese nicht mehr geltende Bestimmung hatte den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eröffnet, durch Mehrheitsbeschluss einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu ermächtigen. Diese Möglichkeit besteht nicht mehr. Der Gesetzgeber des WEMoG war der Auffassung, dass die Wohnungseigentümer einen Verwalter bestellen müssen, so sie eine Einzelperson als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wünschen.

Sollten Gemeinschaften von der Möglichkeit des § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. Gebrauch gemacht haben, sind entsprechende Beschlüsse mit Inkrafttreten des WEMoG wirkungslos geworden, da insoweit keine Beschlusskompetenz mehr besteht.

Geht es um die Passivvertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere also die Entgegennahme von Willenserklärungen, genügt die Abgabe grundsätzlich gegenüber einem der Wohnungseigentümer. Sie gilt dann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber als zugegangen. Der Wohnungseigentümer, der insoweit als Erklärungsempfänger fungiert, hat die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend zu informieren.