Rechtsfähigkeit der Eigentü... / 3.9 Parteifähigkeit

Nach der Bestimmung des § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG kann die Eigentümergemeinschaft vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie ist somit parteifähig. Diese Parteifähigkeit bezieht sich sowohl auf das Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern, als auch auf das Außenverhältnis zu außenstehenden Dritten, wie insbesondere Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft.

Innenverhältnis

Da das Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft zugeordnet ist, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch Anspruchsinhaberin bezüglich der von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgelder. Rückständige

  • Hausgeldzahlungen auf Grundlage des Wirtschaftsplans,
  • negative Abrechnungsspitzen aus Jahresabrechnungen sowie
  • Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen

werden demnach durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den jeweiligen Hausgeldschuldner gerichtlich geltend gemacht.

 

Keine Prozessstandschaft mehr durch den Verwalter

Seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft besteht keine Notwendigkeit mehr an einer Prozessstandschaft des Verwalters. Denn Klägerin in einem Hausgeldinkassoverfahren ist die teilrechtsfähige Gemeinschaft. Des Weiteren ist die Gemeinschaft grundbuchfähig, womit auch lediglich ihre Eintragung etwa als Gläubigerin einer Zwangssicherungshypothek ausreicht. Eine Prozessstandschaft des Verwalters lediglich aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses, Ansprüche des Verbands im eigenen Namen geltend zu machen, ist demnach nicht mehr möglich. Eine Umgehung dieser Rechtslage, etwa durch Abtretung gerichtlich geltend zu machender Hausgeldansprüche der Gemeinschaft an den Verwalter zum Einzug in dessen Namen, ist nicht möglich. Hierdurch würde nämlich das Insolvenzrisiko des Verwalters ohne Not auf die Gemeinschaft übertragen.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass das WEG keine Ermächtigungsgrundlage enthält, nach der der Verwalter entsprechende Aktivverfahren für die Wohnungseigentümergemeinschaft einleiten dürfte. Er bedarf insoweit stets einer entsprechenden Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer. Diese kann ihm durch Beschluss erteilt werden, er kann für die Ermächtigung auch durch eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag sorgen. Selbstverständlich kann er auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, insbesondere in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung zum Führen von Hausgeldverfahren für die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt werden.

Zwar ist das Gemeinschaftseigentum nicht dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet, sondern den einzelnen Wohnungseigentümern über ihren Miteigentumsanteil als Bruchteilsgemeinschaft. Gleichwohl sind Schadensersatzansprüche wegen einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen diesen geltend zu machen.

 

Anteilige Kostenlast des obsiegenden Wohnungseigentümers

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer erfolglos unberechtigte Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend und werden ihr daher die Verfahrenskosten auferlegt, ist der obsiegende Wohnungseigentümer entsprechend des insoweit geltenden Kostenverteilungsschlüssels anteilig an diesen Kosten beteiligt, obwohl er das Verfahren gewonnen hat.

Haben spiegelbildlich einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch etwa auf Auszahlung einer positiven Abrechnungsspitze, müssen sie diesen gerichtlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen.

 

Keine beschränkte Teilhaftung der übrigen Wohnungseigentümer

Die Bestimmung des § 10 Abs. 8 WEG, der einen auf den Miteigentumsanteil beschränkte unmittelbare Außenhaftung der Wohnungseigentümer anordnet, findet im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer bei sogenannten Sozialverbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft keine Anwendung. Bei den Sozialverbindlichkeiten handelt es sich um solche, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer herrühren, also insbesondere um Ansprüche aus Abrechnungsguthaben, aber auch um Zahlungsansprüche infolge der Durchführung von Notmaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Derartige Ansprüche kann der anspruchsberechtigte Wohnungseigentümer daher nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen und nicht daneben auch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 8 WEG.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält Regelungen über Rechtsstreitigkeiten der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft in den §§ 19 Abs. 1 Satz 2 WEG, 43 Nr. 2, Nr. 5 und Nr. 6 WEG.

§ 19 Abs. 1 Satz 2 WEG

Haben die Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums gegen einen Wohnungseigentümer beschlossen und kommt dieser nach Bestandskraft des Beschlusses dem Veräußerungsverlangen nicht nach, ist Klage auf Veräußerung des Wohnungseigentums zu erheben. § 19 Abs. 1 Satz 2 WEG weist die entsprechende Prozessführungsbefugnis der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, sofern es sich nicht um eine Zweiergemeinschaft handelt. Entsprechendes gilt für die Vollstreckung des...

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