Rechte und Pflichten der Wo... / 4.2 Eigentumsrechte und Einschränkungen
 

Rz. 14

Verfügungsrechte

Eigentum ist ein absolut geschütztes Recht. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, über sein Wohn- oder Teileigentum grundsätzlich frei zu verfügen. Er kann es veräußern, verschenken, vererben, belasten, vermieten und verpachten.[1] Aus der Einbindung des Einzelnen in die Gemeinschaft ergeben sich Einschränkungen, dass die Nutzung der Wohnung nur insoweit gestattet ist, als nicht Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Es wird Rücksicht eingefordert. § 12 WEG ist ein gesetzliches Beispiel dafür, wie das Verhältnis der Eigentümer reglementiert werden kann, um den Frieden in der Gemeinschaft und deren dauerhaften Bestand zu sichern. Die Vorschrift kommt nach dem Wortlaut nur zur Anwendung, wenn sie als Vereinbarung im Grundbuch steht. Sie bestimmt, dass eine ausgewählte Person darüber entscheidet, ob – bei wichtigem Grund – der Eintritt in die Eigentümergemeinschaft verwehrt werden kann. Vor der Zustimmung sind dann Veräußerungs- und Verpflichtungsvertrag nach § 12 Abs. 3 WEG schwebend unwirksam. Dies gilt im Fall einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung sowie auch in der Zwangsversteigerung oder der Veräußerung durch einen Insolvenzverwalter[2], sofern nichts anderes vereinbart worden ist. Nach § 12 Abs. 4 WEG kann die vereinbarte Zustimmungsbedürftigkeit durch einen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Die vereinbarte Vorgabe kann so durch einfachen Mehrheitsbeschluss außer Kraft gesetzt werden.

 

Rz. 15

Ansprüche aus Eigentum und Besitz

Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber einem nicht rechtmäßigen Besitzer der Wohnung einen Anspruch auf Herausgabe[3] oder Unterlassung von Beeinträchtigungen oder Störungen seines Eigentums.[4] Ebenso stehen ihm Besitzschutzrechte[5] als Alleinbesitzer seines Sondereigentumsrechts und als Mitbesitzer am gemeinschaftlichen Eigentum zu.

 

Rz. 16

Gebrauchsrechte

Weil Sondereigentum immer untrennbar mit dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Mitgebrauch des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums, obwohl sich sein Eigentumsrecht nur auf einen ideellen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bezieht.[6] Dieser Mitgebrauch regelt sich nach den Vorgaben der §§ 14 und 15 WEG. Dort werden die nötigen Grenzen der Rechtsausübung beschrieben, um den Bestand der Gemeinschaft zu sichern und deren Frieden zu erhalten.

 

Rz. 17

Nutzungsrechte

Dem Wohnungseigentümer steht ein seinem Miteigentumsanteil entsprechender Teil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums zu.[7] Das ist z. B. der Ertrag vermieteter Gemeinschaftsräume oder Guthabenzinsen. Eine Regelung über die Verwendung dieser gemeinschaftlichen Erträge ist eine Verwaltungsfrage und wird durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung geregelt[8], soweit nicht bereits eine Vereinbarung Vorgaben enthält. Ein Sondernutzungsrecht ermächtigt einen Eigentümer, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu nutzen. Solche Rechte können nur vereinbart werden, da durch alleinige Nutzungsrechte eines Miteigentümers zugleich die Rechte der anderen Miteigentümer dauerhaft ausgeschaltet werden. Sondernutzung regelt somit nicht den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern den Ausschluss vom Gebrauch. Die durch Beschluss oder langjährige Übung vermeintlich entstandenen Sondernutzungs-"Rechte" sind nichtig.[9] Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer unter anderem die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mehrheitlich beschließen.

 

Rz. 18

Selbstverwaltung der Eigentümer

Aus der grundsätzlichen Pflicht eines jeden Eigentümers, das Gemeinschaftseigentum mitzuverwalten, folgt auch seine Berechtigung, an dieser Verwaltung mitzuwirken. Dies geschieht durch aktives Handeln im Bereich der Störungs- und Schadensabwehr[10], wie auch durch Informationen an den Verwalter, Antragstellungen vor Eigentümerversammlungen oder zur eventuellen Einberufung einer außerordentlichen Versammlung.[11] Durch die Teilnahme an Versammlungen, die dortigen Erörterungen zur Meinungsbildung vor einer Mehrheitsentscheidung und die Mitwirkung bei Beschlussfassungen kann von jedem Eigentümer unmittelbar verwaltet und auf die rechtliche wie tatsächliche Entwicklung einer Eigentümergemeinschaft Einfluss genommen werden. Maßgebend sind hier die Verwaltungsbestimmungen der §§ 21 bis 25 WEG. Die Durchführung der Beschlüsse obliegt nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 WEG zwingend dem Verwalter, der so die gesetzliche Aufgabe hat, die Vorgaben der Eigentümer zu realisieren. Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer die Modalitäten der Zahlung (z. B. Lastschriftverfahren), die Fälligkeit bestimmter Zahlungen, die Folgen des Verzugs sowie die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand mehrheitlich beschließen.

 

Rz. 19

Rechtsschutz

Von großer praktischer Bedeutung ist das Recht eines jeden Eigentümers, ein Gericht anrufen zu können, wenn sich Klärungsbedarf ergibt. Das Verfahren wird als ZPO-Verfahr...

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