Rechnungslegung

Zusammenfassung

 

Begriff

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt neben der Jahresabrechnung den Begriff der "Rechnungslegung". Während die Jahresabrechnung eine automatisch eintretende jährliche Verpflichtung des Verwalters bedeutet, ist die Rechnungslegung besonderen Anlässen vorbehalten. Wesentlicher inhaltlicher Unterschied zur Jahresabrechnung ist der Verzicht auf die Ausfertigung von Einzelabrechnungen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Rechnungslegung ist in § 28 Abs. 4 WEG geregelt. Hinsichtlich Form und Inhalt gelten ergänzend die Bestimmungen der §§ 675, 666 i. V. m. 259 BGB.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.11.2002, 3 Wx 194/02: Im Unterschied zur Jahresabrechnung muss der zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter keine Einzelabrechnungen erstellen.

BGH, Urteil v. 22.7.2011, V ZR 245/09: Aufgrund der Unabdingbarkeit der Vorschriften über die Kostenverteilung auf Grundlage von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen und Rechnungslegungen, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung für viele Jahre durch Sonderumlage.

OLG München, Beschluss v. 20.7.2007, 32 Wx 093/07: Die Verpflichtung des Verwalters, nach Beendigung seiner Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu legen, umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch – unter Beifügung der entsprechenden Belege – eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände.

AG Halle, Urteil v. 29.5.2012, 120 C 4679/11: Die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung entfällt für die zurückliegenden Jahre, in denen er durch Beschluss genehmigte Jahresabrechnungen erstellt hat, jedenfalls dann, wenn ihm für das jeweilige Jahr zudem durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung Entlastung erteilt wurde.

BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16: Die Wohnungseigentümer können vom Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG Rechnungslegung verlangen. Ein entsprechender Titel gegen den Verwalter betrifft eine nicht vertretbare Handlung und ist nach § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu vollstrecken.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 1.11.2018, 2-13 S 114/17: Der Anspruch auf Rechnungslegung kann in der Regel nicht allein mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Rechnungslegungsverpflichtung entsteht automatisch mit Amtsbeendigung

    Die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung besteht auch ohne ausdrückliche Beschlussfassung mit Beendigung des Verwalteramts.

  2. Rechnungslegung auch bei Amtsbeendigung zum Jahresende

    Obwohl bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende der neue Verwalter verpflichtet ist, die Jahresabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr zu erstellen, muss der ausscheidende Verwalter dennoch Rechnung legen.

  3. Anspruchsverwirkung

    Der Anspruch auf Rechnungslegung gegen den ausgeschiedenen Verwalter kann verwirkt sein, wenn er erst nach Jahren erhoben wird und die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem ausgeschiedenen Verwalter das Vertrauen erzeugt hatte, diesen nicht mehr mit einem Rechnungslegungsbegehren zu konfrontieren.

1 Allgemeines

Der mit dem Titel "Wirtschaftsplan, Rechnungslegung" überschriebene § 28 WEG räumt in Absatz 4 den Wohnungseigentümern das Recht ein, durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung zu verlangen. Hiermit wird eine Abgrenzung zu § 28 Abs. 3 WEG getroffen, nach dem der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen hat. Die Jahresabrechnung zeichnet sich durch eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben und deren Verteilung auf die Eigentümer aus, wobei mit dem Begriff der Einzelabrechnung die Saldierung der Kosten je Wohnungseigentum mit den geleisteten Hausgeldvorauszahlungen gemeint ist. Die Jahresabrechnung ist somit in erster Linie zeitraumbezogen und knüpft an Zahlungsströme an. Der Ausweis von Forderungen und Verbindlichkeiten ist zumindest nach herrschender Rechtsmeinung nicht Gegenstand der Jahresabrechnung.

 

Hinweis

Vermögensübersicht

Die Rechnungslegung verzichtet auf die Aufteilung von Kosten und Verrechnung mit Hausgeldzahlungen in Form von Einzelabrechnungen, verlangt hingegen eine stichtagsbezogene Vermögensübersicht.

Anspruch auf Rechnungslegung und Herausgabe der Unterlagen

Nach den §§ 666, 259 BGB ist der Verwalter zur Rechnungslegung nebst Vorlage der üblichen Belege verpflichtet. Die im Rahmen der Verwaltertätigkeit erlangten Belege und Unterlagen sind zudem nach § 667 BGB herauszugeben. Diese Ansprüche sind nicht lediglich auf solche Unterlagen beschränkt, die der Auftraggeber, hier also die Eigentümergemeinschaft, zur Prüfung ihrer Ansprüche benötigt. Vielmehr erfassen die Ansprüche sämtliche Unterlagen und Konten, in denen Vorgänge betreffend die Wohnungseigentumsanlage gebucht sind. Da es nicht der – ggf. willkürlichen – Handhabung des Verwalters überlassen werden kann, ob dieser Anspruch besteht, kann es in diesem Zusammenhang nicht darauf ankommen, auf wessen Namen oder mit welcher Zweckangabe ein (Fremd-...

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