Reallast als Sicherungsmittel / 8.2.3 Wertsicherungsklauseln

Automatische Anpassung

Die Frage der hinreichenden Bestimmbarkeit der Leistung stellt sich ferner, wenn – vornehmlich im Zusammenhang mit der Zahlung von Geldrenten – Wertsicherungsvereinbarungen durch eine Reallast dinglich gesichert werden sollen.

Genehmigungspflicht

Nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB kann als dinglicher Inhalt der Reallast vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne Weiteres an veränderte Umstände anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können. Damit können automatische Wertsicherungsvereinbarungen in den Inhalt einer Reallast aufgenommen werden.

Manche solcher Klauseln bedurften früher der Genehmigung.^[1] Durch das im Jahr 2007 neu gefasste Preisklauselgesetz (PrKlG)^[2] wurde das grundsätzliche Indexierungsverbot neu geregelt. Bestimmte, früher genehmigungspflichtige Klauseln sind nunmehr erlaubt. Jede Wertsicherungsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf keinen Vertragsteil unangemessen benachteiligen (§ 8 Satz 1 PrKlG).

Ausnahmen

Für Reallasten ist dabei § 3 PrKlG von Bedeutung, wonach die Gleitklauseln in langfristigen Verträgen über wiederkehrende Zahlungen vom Indexierungsverbot ausgenommen sind. Dies gilt z. B. für wiederkehrende Zahlungen, die auf Lebenszeit des Berechtigten zu erbringen sind (§ 3 Abs. 1 Nr. 1a PrKlG) oder für die Dauer von mindestens 10 Jahren, wenn der geschuldete Betrag durch die Änderung eines offiziellen Preisindexes ermittelt werden soll (§ 3 Abs. 1 Nr. 1d PrKlG). Umstritten ist, ob das Grundbuchamt bei der Eintragung der Reallast auch das Indexierungsverbot des § 1 Abs. 1 PrKlG zu prüfen hat.^[3]

Neuer Index

Seit dem 1.1.2003 wird nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geführt. Bei bereits vereinbarten Wertsicherungsklauseln dürfte von einer automatischen Ersetzung der weggefallenen Teilindizes durch den einheitlichen Verbraucherindex auszugehen sein. Allerdings ist eine entsprechende Klarstellung im Vertrag und im Grundbuch zu empfehlen.^[4]

Wann beginnt die Zahlung des neuen Betrags?

In der Klausel ist häufig nicht ausdrücklich geregelt, ob die Zahlung eines aufgrund der Wertsicherungsklausel geänderten Zahlbetrags auch rückwirkend verlangt werden kann oder erst ab Geltendmachung. Aus der automatischen Änderung der Höhe des Versorgungsbetrags mit dem Eintritt der festgelegten Veränderung des Lebenshaltungsindexes folgt keineswegs zwingend, dass der erhöhte Betrag auch für die Zeit zwischen der Änderung und dem Stellen des Verlangens gefordert werden kann. Die Auslegung der vertraglichen Ausgestaltung der Wertsicherungsklausel kann ergeben, dass die relevante Veränderung des Versorgungsbetrags nur dann Berücksichtigung findet, wenn sie auch verlangt wird.^[5]

Unzulässige Klausel

Werden sachenrechtlich unzulässige Anpassungen vereinbart, gelten sie lediglich schuldrechtlich. Die Reallast als solche ist (ohne die Zusatzvereinbarung) im Grundbuch einzutragen.^[6]

[1] Gemäß § 3 Währungsgesetz oder später gemäß § 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes (PaPkG, BGBl I 1998, S. 1253; ausführlich dazu Kirchhoff, DNotZ 2007, S. 11.

[2] BGBl 2007 I S. 2246; dazu Aufderhaar/Jaeger, ZfIR 2008, S. 121; Kirchhoff, DNotZ 2007, S. 913.

[3] Böttcher, ZNotP 2011, S. 122, 131.

[4] Böhringer, Rpfleger 2003, S. 163.

[5] BGH, Urteil v. 26.9.2014, V ZR 58/14, BeckRS 2014, 20676 (betreffend Hofübergabevertrag), dazu Litzenburger, FD-ErbR 2014, 363841 mit Formulierungsbeispielen für klare Klauseln.

[6] Otto in jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 1105 Rn. 64.