Reallast als Sicherungsmittel / 2 Praktische Bedeutung

Übergabeverträge

In früheren Jahren fand die Reallast ihre stärkste Verbreitung im ländlichen Bereich. Im Rahmen von Hofübergabe- und Altenteilsverträgen (Leibgedinge)^[1] war sie (und ist sie oft auch heute noch) Teil der dinglichen Sicherung des Berechtigten.^[2] Weitere Anwendungsfelder stellen die Absicherung von Leibrentenzahlungen i. S. v. § 759 BGB dar (z. B. beim Kaufvertrag auf Rentenbasis),^[3] die Regelung nachbarrechtlicher Verhältnisse (Unterhaltungspflichten), der Betrieb von gemeinschaftlichen Heizanlagen in Mehrhaussiedlungen^[4] und die Sicherung naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen^[5] dar. Mitunter bietet sich die Reallast als Ergänzung zu anderen Grundstücksrechten, etwa zu einem dinglichen Wohnrecht, an.^[6] Zusätzliche Bedeutung gewinnen die Reallastvorschriften über den Erbbauzins, für den sie entsprechend gelten (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG).

Anspruchssicherung

Die Reallast dient auch heute häufig der dinglichen Absicherung vertraglicher Ansprüche (Sicherungsreallast).

Praxis-Beispiel

Unterhaltsvereinbarung

In einer Unterhaltsvereinbarung verpflichtet sich der Ehemann zusätzlich zur dinglichen Absicherung der Unterhaltsansprüche der Ehefrau und bestellt ihr durch notarielle Urkunde eine Reallast an einer Eigentumswohnung.^[7]

Energieversorgung

Zudem wird die Reallast eingesetzt, um die Versorgung von Industrie- oder Wohnanlagen mit Strom, Fernwärme, Warmwasser usw. sicherzustellen.^[8]

Verjährung

In Hofübergabeverträgen (Leibgeding) verpflichtet sich mitunter der Übernehmer, den Übergebern bei einem Verkauf des Anwesens (insgesamt oder teilweise) zu deren Lebzeiten eine bestimmte Quote des bereinigten Verkaufserlöses zu zahlen; diese Zahlungspflicht soll Inhalt der bestellten Reallast sein. Kommt es dann zum Verkauf, kann die Verjährung des Anspruchs auf Teilauskehrung des erzielten Erlöses streitig sein. Nach Ansicht des BGH ist insoweit die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB maßgeblich.^[9]

[1] Vgl. dazu Art. 96 EGBGB.

[2] Dazu BGH, Urteil v. 17.2.1989, V ZR 160/87, NJW-RR 1989 S. 1098; Urteil v. 8.11.2013, V ZR 95/12, NJW 2014 S. 1000; OLG München, Beschluss v. 10.8.2012, 34 Wx 131/12; OLG Frankfurt, Beschluss v. 8.5.2012, 20 W 452/11, FGPrax 2012 S. 190.

[3] Böttcher, a. a. O., S. 122.

[4] Vgl. OLG Karlsruhe, Urteil v. 12.7.1991, 9 U 87/90, NJW-RR 1992 S. 722.

[5] Dazu OLG München, Beschluss v. 13.2.2019, 34 Wx 202/18, FGPrax 2019 S. 111.

[6] Vgl. Abschn. 3.1.

[7] OLG Hamm, Beschluss v. 22.9.1997, 15 W 207/97, FGPrax 1998 S. 9.

[8] Vgl. bezüglich Fernwärme BGH, Urteil v. 25.5.1977, VIII ZR 196/75, NJW 1977 S. 2262.

[9] BGH, Urteil v. 8.11.2013, V ZR 95/12, NJW 2014 S. 1000.