Reallast als Sicherungsmittel / 11 Reallast und Zwangsversteigerung

11.1 Erlöschen mit Zuschlag

Rechtsverlust droht

Grundsätzlich erlischt die Reallast mit Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG). Etwas anderes gilt nur, wenn sie im geringsten Gebot zu berücksichtigen war, wenn also nur aus nachrangigen Rechten vollstreckt wurde (§§ 44 Abs. 1, 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG). Betreibt jedoch der Reallastgläubiger wegen rückständiger Leistungen die Zwangsversteigerung, läuft er Gefahr, die Reallast insgesamt aufgrund des Zuschlags zu verlieren. Lediglich die Erbbauzinsreallast kann nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG "versteigerungsfest" ausgestaltet werden. Diese Ausnahmevorschrift ist auf Reallasten anderen Inhalts nicht entsprechend anwendbar.

Wertersatzanspruch

An die Stelle der erlöschenden Reallast tritt ein Anspruch auf Ersatz aus dem Versteigerungserlös (§ 92 Abs. 1 ZVG). Bei einer Reallast von unbestimmter Dauer ist hierfür aus dem Versteigerungserlös ein sog. Deckungskapital zu entnehmen, das den 25-fachen Betrag einer Jahresleistung nicht übersteigen darf (§§ 92 Abs. 2, 121 Abs. 1 ZVG). Ist ein ausreichender Versteigerungserlös erzielt worden, wird das Deckungskapital hinterlegt und alle 3 Monate im Voraus an den Berechtigten ausbezahlt. Ein Höchstbetrag des Wertersatzes kann vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden (§§ 91 Abs. 1, 92 ZVG, § 882 BGB).[1]

[1] Otto in jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 1105 Rn. 113.

11.2 Vertragsgestaltung

Schutz des Berechtigten?

In der Praxis steht die Reallast jedoch häufig an so schlechter Rangstelle, dass sie bei der Erlösverteilung ganz oder teilweise ausfällt. Ein weiteres Problem kann sich ergeben, wenn der Reallastberechtigte zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung noch sehr jung ist und eine hohe Lebenserwartung hat.[1]

So hat es nicht an Versuchen gefehlt, dieses unerfreuliche Ergebnis durch eine "fantasievolle" Vertragsgestaltung zu vermeiden.

 
Praxis-Beispiel

Unzulässige Vertragsgestaltung

In einem notariellen Vertrag hatte ein Grundstückseigentümer das Grundstück auf seine Tochter übertragen, die sich im Gegenzug zur Zahlung einer wertgesicherten Rente auf Lebenszeit und Bestellung einer entsprechenden Reallast verpflichtet hatte. Hierzu war bestimmt: Es ist Inhalt der Reallast, dass Rückstände Rang nach den übrigen aus der Reallast folgenden Ansprüchen (Stammrecht) haben. Untereinander haben die älteren Rückstände Rang nach den jüngeren. Abweichend von § 12 ZVG ist deshalb im Fall der Zwangsversteigerung aus der Reallast das Stammrecht in das geringste Gebot aufzunehmen.

Doch auch der BGH[2] ließ die Eintragung einer derartigen Reallast nicht zu:

Erneuerungsvormerkung

Die Bestellung einer Reallast, bei der die rückständigen Raten Rang nach dem Recht im Übrigen haben, ist nicht möglich. Dem Bedürfnis, im Vollstreckungsfall das Grundstück für bis dahin nicht fällig gewordene Raten in Haftung zu nehmen, könne nur durch Einräumung eines Anspruchs auf Bestellung einer weiteren Reallast für diesen Fall Rechnung getragen werden. Deren Rang ist durch Vormerkung zu wahren (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Reallastgläubiger sollte also rechtzeitig rangverschiedene Teilreallasten bilden und dadurch erreichen, dass die vorrangige Teilreallast, welche die künftigen Leistungen umfasst, im geringsten Gebot bleibt und sich bei einem etwaigen späteren neuerlichen Zwangsversteigerungsverfahren erneut in rangverschiedene Teilreallasten aufspalten lässt.[3]

Die Erneuerungsvormerkung könnte folgenden Inhalt haben[4]:

Muster

"Sollte die Reallast für XY dadurch erlöschen, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks nicht in das geringste Gebot aufgenommen wird, ist der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, zugunsten von XY eine Reallast gleichen Inhalts an derselben Rangstelle neu zu bestellen. Die Verpflichtung besteht auch bei wiederholtem Erlöschen. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks bewilligt und beantragt für den damit begründeten Anspruch von XY auf (unter Umständen mehrmalige) Begründung einer neuen Reallast vor der bestellten Reallast eine Vormerkung einzutragen."

[1] Böttcher, ZNotP 2011, S. 122, 136 mit ausführlicher Darstellung von Lösungsmöglichkeiten.
[2] BGH, Beschluss v. 2.10.2003, V ZB 38/02, NJW 2004 S. 361; vgl. auch LG Hagen, Beschluss v. 11.5.2009, 3 T 791/08, Rpfleger 2009 S. 564.
[3] Amann, DNotZ 2004, S. 599, 613.
[4] OLG München, Beschluss v. 30.1.2007, 32 Wx 9/07, DNotZ 2007 S. 296 mit Anm. Amann; ferner Böttcher, NJW 2008, S. 2088, 2091.

11.3 Haftung aus Reallast

Übergang der Reallast auf Erwerber

Wird die Zwangsversteigerung von nachrangigen Gläubigern betrieben, geht die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen gebliebene Reallast mit dem Zuschlag auf den Ersteher über, der nunmehr für die entsprechenden Leistungen dinglich haftet. Geht es im Rahmen eines Leibgedings (Altenteils) um Pflegeleistungen zugunsten der pflegebedürftigen Reallastberechtigten, kann eine Ausgleichspflicht des Erstehers gegenüber dem (nach wie vor) schuldrechtlich verpflichteten Sohn bestehen, der die Pflegeleistungen überwiegend erbringt.[1]

Haftung im Innenverhältnis

Im Innen...

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