Rauchwarnmelder: Einheitlicher Einbau und Wartung

Leitsatz

Die Wohnungseigentümer können bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Wohnungseigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG

Das Problem

1. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschließen Wohnungseigentümer in Mettmann die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollen aus der Instandhaltungsrückstellung finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.
2. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K, der seine Wohnung bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, vor. Er möchte von der Regelung ausgenommen werden. Seine Anfechtungsklage bleibt in den Vorinstanzen erfolglos. Mit der Revision will K es weiterhin erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof weist die Revision zurück.

Beschlusskompetenz

Die Wohnungseigentümer könnten den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW habe zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindere die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

§ 49 Abs. 7 BauO NRW In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

Ordnungsmäßigkeit

Der Beschluss entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

1. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne sichergestellt werden, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprächen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden würden.
2. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspreche regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug gegenüber den Interessen solcher Eigentümer gäben, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betrieben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.
3. Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt sei. Wie ein solcher Nachweis aussehen solle, sei zudem unklar. Das könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen.
4. Aber auch in kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften sei das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn man den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wähle. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe, gering.

Kommentar

Anmerkung

1. Nach herrschender Ansicht gibt es 2 Wege, was die Ausstattung einer "Wohnungseigentumsanlage" (= das jeweilige Sondereigentum) mit Rauchwarnmeldern angeht:

   • Zum einen kann jeder Wohnungseigentümer die gesetzliche Verpflichtung einfach selbst wahrnehmen.
   • Zum anderen können die Wohnungseigentümer über die Ausstattung aber auch beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Ist ein Fremdnutzer verpflichtet, scheidet eine Beschlussfassung hingegen aus.

   Beim Beschluss ist zu unterscheiden. Keine Probleme bestehen, wenn das Landesrecht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Einbau verpflichtet (BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11, Rn. 8). Entsprechendes gilt, wenn sich die Einbaupflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentüme...