Rauchmelder (WEG) / 2 Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Diese Frage ist in der Literatur heftig umstritten. Es werden hier alle denkbaren Ansätze vertreten, die Rauchmelder seien Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder keines von beidem.

 

Hinweis

Streitfragen durch BGH größtenteils geklärt

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen grundsätzlich dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Weiter hat der BGH klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob die Rauchmelder als wesentliche Bestandteile oder Zubehör zu qualifizieren sind. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen.

Ob sie dann aber auf diejenigen Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen müssen, die bereits Rauchwarnmelder in ihren Sondereigentumseinheiten eingebaut haben, war ebenfalls umstritten. Der BGH hat hier klargestellt, dass die Wohnungseigentümer den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Wohnungseigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. So nämlich der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt wird, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann auch sichergestellt werden, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Diese Grundsätze gelten nicht nur für größere Wohnanlagen, sondern auch für kleine Wohnanlagen. Die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe, ist insoweit auch nur gering.

Im Übrigen ist zu unterscheiden, ob Wohnungseigentumsanlagen lediglich aus Wohnungseigentumseinheiten bestehen oder ob neben Wohnungseigentumseinheiten auch Teileigentumseinheiten vorhanden sind, bei denen bekanntlich keine Verpflichtung zur Ausstattung mit Rauchmeldern besteht. Im ersten Fall handelt es sich um eine "geborene" Verpflichtung der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 1. Halbsatz WEG. Die Einbauverpflichtung obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer müssen die Einbauverpflichtung, also das "Ob", nicht durch Beschluss auf die Eigentümergemeinschaft übertragen. Geregelt werden kann nur das "Wie", also welche Rauchmelder verbaut werden sollen und ob diese gekauft oder angemietet werden.

Soweit neben Wohnungseigentumseinheiten auch Teileigentumseinheiten vorhanden sind, handelt es sich um eine "gekorene" Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können die ihnen obliegende Pflicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen. Und insoweit entspricht es gerade ordnungsmäßiger Verwaltung, Einbau und auch Wartung auf die Eigentümergemeinschaft zu übertragen.

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