Rampe (WEMoG) / 1 Bauliche Veränderung

Die Errichtung einer Rampe kann als Vornahmemaßnahme gemäß § 20 Abs. 1 WEG oder als Gestattungsmaßnahme beschlossen werden. Den Anspruch auf Gestattung der Errichtung einer Rampe regelt § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG als Maßnahme der Barrierefreiheit. In beiden Fällen handelt sich nicht mehr um eine Maßnahme der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung. Sie bedarf daher einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.

1.1 Vornahmemaßnahme

Zunächst können die Wohnungseigentümer die Errichtung einer Rampe als gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen. Wie bei Erhaltungsmaßnahmen und überhaupt allen Verwaltungsmaßnahmen reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Ob sich einzelne Wohnungseigentümer wegen der Änderung des optischen Gesamteindrucks des Eingangsbereichs gestört fühlen, ist unerheblich. Grenzen baulicher Veränderungen setzt § 20 Abs. 4 WEG nur insoweit, als bauliche Maßnahmen nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder einer unbilligen Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern führen dürfen. Beides ist bei der Errichtung einer Rampe ersichtlich nicht der Fall.

Wird die Rampe hingegen als Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft errichtet, ist zu beachten, dass sich die Kosten der Errichtung der Rampe nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Eine Verteilung dieser Kosten unter sämtlichen Wohnungseigentümern käme nur unter der Voraussetzung des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG in Betracht. Hiernach müssen mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Baumaßnahme votieren und dabei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Wird die Rampe nur mit einfacher Mehrheit beschlossen, müssen diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten tragen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Nur sie dürfen die Rampe nutzen. Etwa erforderliche Kosten der Erhaltung der Rampe müssen diese Wohnungseigentümer ebenfalls tragen.

Hinweis

Namentliche Protokollierung

In den Fällen, in denen die Errichtung einer Rampe nur mit einfacher Mehrheit beschlossen wird, hat der Verwalter das Abstimmungsergebnis namentlich zu protokollieren. Dies ist elementar für die Frage der Kostenverteilung und der Nutzungsberechtigung.

1.2 Gestattungsmaßnahme

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Das Vorliegen einer Behinderung ist dabei nicht Anspruchsvoraussetzung. Dies ist insbesondere von Bedeutung für Wohnungseigentümer, die die Gestattung einer Rampe nicht wegen einer Behinderung begehren, sondern der Bauwillige diese für einen Kinderwagen nutzen will.

Begehrt nun ein Wohnungseigentümer einen barrierefreien Zugang zur Wohnanlage, hat er hierauf zwar einen Anspruch, allerdings entscheiden die Wohnungseigentümer über das "Wie" der Baumaßnahme im Rahmen billigen Ermessens. Statt der Errichtung einer Rampe kann durchaus auch die Gestattung zur Errichtung etwa einer Hebebühne in Betracht kommen. Denn der Anspruch besteht nur auf eine angemessene bauliche Veränderung. Hier kommt es auf die Maßgaben des konkreten Einzelfalls an. Keinesfalls aber können die Wohnungseigentümer ihr Ermessen derart fehlerhaft ausüben, dem Wohnungseigentümer besonders kostenintensive Vorgaben zu machen, die unangemessen sind.

Hinweis

Beschlussersetzungsklage

Da Anspruch auf eine bauliche Maßnahme gerichtet auf Schaffung eines barrierefreien Zugangs zur Wohnanlage besteht, kann der bauwillige Wohnungseigentümer im Fall mehrheitlicher Ablehnung des entsprechenden Beschlussantrags eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Jedenfalls bezüglich des "Ob" der Maßnahme ist das Ermessen der Wohnungseigentümer regelmäßig auf Null reduziert. Bezüglich des "Wie" der Maßnahme und ihrer Angemessenheit übt das Gericht dann das Ermessen der Wohnungseigentümer aus.

Die Wohnungseigentümer können im Übrigen entscheiden, ob die Rampe durch den bauwilligen Wohnungseigentümer auf dessen Kosten oder durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers errichtet wird. In beiden Fällen sind die übrigen Wohnungseigentümer nicht zur Nutzung der Rampe berechtigt. Die Kosten der Unterhaltung der Rampe trägt dieser Wohnungseigentümer allein.

1.3 "Nachzügler"

Mangels Zustimmung von der Nutzung ausgeschlossene Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Mitnutzung der Rampe gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs. Dies gilt auch dann, wenn die Errichtung der Rampe einem Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG als Maßnahme der Barrierefreiheit gestattet wurde. In beiden Fällen beschließt die Gesamtgemeinschaft über die Ermöglichung der Nutzung und die Höhe der Ausgleichszahlung. Diese bemisst sich nach den anteiligen Errichtungskosten und zwischenzeitlich etwa erforderlich gewordenen Kosten von Erhaltungsmaßnahmen.^[1]

[1] Siehe ausführlich "Treppenlift".

1.4 Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes

Praxis-Beispiel

Standortwahl für die Rampe

Der Standort der Rampe ist jedenfa...