Räumungsverfahren in der Insolvenz des Mieters

Leitsatz

Der Vermieter kann, gleich ob ein mit dem Schuldner begründetes Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde, den Insolvenzverwalter nur auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, wenn dieser sie in Besitz genommen hat oder daran für die Masse ein Recht beansprucht.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

InsO § 47; BGB §§ 985, 546

Kommentar

Der Vermieter hat das mit den Mietern bestehende Wohnungsmietverhältnis im Mai 2006 wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben. In der Folgezeit wurde über das Vermögen der Mieter das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter (Treuhänder) bestellt. Der Vermieter hat daraufhin die Räumungsklage auf den Treuhänder erweitert. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Insolvenzverwalter zur Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist.

Dies ist nur der Fall, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache in Besitz genommen hat. Hierzu ist der Insolvenzverwalter nur verpflichtet, wenn er die Mietsache für die Masse nutzen will. Bei der Wohnungsmiete scheidet dies regelmäßig aus. Im Entscheidungsfall hat der Treuhänder die Erklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben. Nach dieser Vorschrift ist der Insolvenzverwalter nicht befugt, ein Wohnungsmietverhältnis zu kündigen. Stattdessen kann er erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf einer Frist von drei Monaten zum Monatsende nach Zugang der Erklärung fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Durch eine solche Erklärung wird kein Besitz an der Mietsache begründet. Im Gegenteil kommt durch eine solche Erklärung zum Ausdruck, dass der Insolvenzverwalter auf einen Besitz an der Wohnung verzichtet. Der Vermieter kann in einem solchen Fall nur die Mieter auf Räumung in Anspruch nehmen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 19.06.2008, IX ZR 84/07BGH, Urteil v. 19.6.2008, IX ZR 84/07, NJW 2008, 2580 = WuM 2008, 507 m. Anm. Schulte = MietRB 2008, 299