Eine Sicherungsanordnung kann zunächst nur dann ergehen, wenn sowohl auf Räumung als auch auf Zahlung insbesondere von Nutzungsentschädigung nach Klageerhebung geklagt wird.
Kündigung wegen Beleidigung
Der Vermieter hat seinem Mieter wegen schwerer Beleidigung außerordentlich fristlos gekündigt. Da der Mieter nicht auszieht, erhebt der Vermieter Räumungsklage. Da der Mieter seine Zahlungen einstellt, begehrt der Vermieter im Verfahren eine Sicherungsanordnung wegen der Nutzungsentschädigung bis zum Zeitpunkt der Räumung.
Eine Sicherungsanordnung kommt nicht in Betracht, weil der Vermieter lediglich eine Räumungsklage und nicht gleichzeitig eine Zahlungsklage gegen den Mieter erhoben hat. Zwar würde es ausreichen, wenn er seine Räumungsklage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung erweitert. Allein aber auf Grundlage der Räumungsklage kann keine Sicherungsanordnung ergehen.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Der Vermieter hat das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen außerordentlich fristlos gekündigt. Da der Mieter nach Ablauf der ihm gewährten Räumungsfrist die Wohnung nicht herausgegeben hat, erhebt der Vermieter Räumungsklage und macht gleichzeitig die bis zur Kündigung aufgelaufenen Mietrückstände und die bis zur Klageerhebung aufgelaufene rückständige Nutzungsentschädigung geltend. Zusätzlich klagt er im Verfahren auf die jeweils fällig gewordene Nutzungsentschädigung im Wege der Klageerweiterung.
Hier sind die Voraussetzungen für eine Sicherungsanordnung gegeben.
Weitere Konstellationen
Neben dieser wohl praktisch bedeutsamsten Konstellation
- könnte zunächst auch nur Räumungsklage erhoben und später die Klage um die nach Zustellung der Räumungsklage fällig gewordenen Ansprüche auf Nutzungsentschädigung erweitert werden.
- Selbstverständlich ist auch der umgekehrte Fall der zunächst erhobenen Zahlungsklage und späteren Erweiterung der Klage auf Räumung möglich.
Die Bestimmung ist ihrem Wortlaut nach zwar weit gefasst und setzt nur eine "Zahlungsklage" voraus. Sie ist also nicht etwa auf wiederkehrende Leistungen wie Miete bzw. Nutzungsentschädigung beschränkt. So können auch einmalig entstehende Geldforderungen (insbesondere wegen Zahlung der Kaution oder Nachzahlung von Betriebskosten) dem Anwendungsbereich von § 283a ZPO unterfallen. Allerdings dürften die Chancen, dass eine Sicherungsanordnung insoweit ergeht, äußerst gering sein.
Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution
Der Mieter hat weder zu Beginn des Mietverhältnisses Anfang August 2017 die 1. Rate der Kaution noch mit der darauffolgenden Miete für September 2017 die 2. Kautionsrate gezahlt. Der Vermieter kündigt am 10. September 2017 das Mietverhältnis nach der Bestimmung des § 269 Abs. 2a BGB außerordentlich fristlos. Am 25. September 2017 klagt er auf Räumung sowie auf Zahlung der beiden rückständigen Kautionsraten. Die Klage wird dem Mieter am 15. Oktober 2017 zugestellt. Nachdem der Mieter auch zum 3. Fälligkeitstermin Anfang Oktober 2017 keine Kautionszahlung erbringt, erweitert der Vermieter seine Klage auf Zahlung der letzten Kautionsrate und beantragt die Anordnung der Sicherheitsleistung wegen dieser letzten Kautionsrate.
Hier handelt es sich um eine einmalige Geldforderung. Diese dürfte für sich allein genommen allerdings kaum einmal für eine Sicherung des Vermieters zur Abwendung besonderer Nachteile erforderlich sein. Die Annahme besonderer Nachteile für den Vermieter ist insoweit jedenfalls an strenge Voraussetzungen geknüpft. Einmalige Geldforderungen können deshalb allenfalls dann berücksichtigt werden, wenn zusätzlich noch Rückstände wegen wiederkehrender Leistungen bestehen. Wiederkehrende Nutzungsentgelte sind insbesondere der Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a BGB und der Schadensersatzanspruch auf Erstattung von Mietausfall.
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