Zum Hintergrund
Da der Vermieter den Mieter nach Ausspruch der Kündigung nicht einfach vor die Tür setzen kann, sondern ein Räumungsurteil gegen ihn erstreiten und anschließend vollstrecken muss, kann der Mieter die Räume weiter nutzen. Für diese weitere Nutzung – insbesondere während des Räumungsprozesses – hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB. Sie muss nicht zwangsläufig der Miethöhe entsprechen, wird es aber in aller Regel. Die Fälligkeit der Nutzungsentschädigung richtet sich nach der Fälligkeit der Miete, soweit sie ihrer Höhe entspricht.[1]
Hat der Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder sogar wegen Zahlungsausfalls ausgesprochen, ist mit einer Zahlung der Nutzungsentschädigung für die Dauer des Räumungsprozesses in den wenigsten Fällen zu rechnen. Hier greift nun die Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO.
Sinn und Zweck der Sicherungsanordnung
Zweck der Sicherungsanordnung ist die Verhinderung endgültiger Forderungsausfälle bei lang dauernden Räumungsverfahren. Mit der Sicherungsanordnung will der Gesetzgeber verhindern, dass der auf Räumung und Zahlung verklagte Mieter das Verfahren künstlich in die Länge zieht, um (letztlich auf Kosten des Vermieters) weiter in der Wohnung bleiben zu können und der Vermieter am Ende des Verfahrens mit einem wertlosen Zahlungstitel dasteht.[2] Erlässt das Gericht auf Antrag des Vermieters eine Sicherungsanordnung, wird der Mieter verpflichtet, für die während des Verfahrens weiter fällig werdende Nutzungsentschädigung Sicherheit zu leisten, indem er die fällige Geldforderung bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts hinterlegt – die Anordnung verschafft dem Vermieter also kein Bargeld.
Die Bestimmung des § 283a ZPO gilt sowohl im Bereich der Wohnraum- als auch der Gewerberaummiete.
Kann der Mieter die Sicherungsleistung nicht erbringen oder leistet er der entsprechenden Anordnung nicht Folge, kann die Räumung durch einstweilige Verfügung angeordnet werden.
Achtung: Einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO nur bei Wohnraummiete
So verlockend die gesetzliche Neuregelung zwar erscheint, so klein ist ihr Anwendungsbereich: Leistet der Mieter auf eine Sicherungsanordnung hin die Sicherheit nicht, kommt der Vermieter in den Genuss, den Räumungstitel im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO durchsetzen zu können. Nach dem Wortlaut des § 940a Abs. 3 ZPO aber kommt die Vorschrift nur im Bereich der Wohnraummiete in Betracht und nicht auch im Bereich der Gewerberaummiete. Auch eine analoge Anwendung der Bestimmung für den Bereich der Gewerberaummiete scheidet aus.
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