Räume: Tausch

Leitsatz

Tauschen Wohnungseigentümer 2 in sich abgeschlossene, vom übrigen Sondereigentum getrennte Nebenräume, so kann die Inhaltsänderung des Sondereigentums durch Änderungsvermerk im Bestandsverzeichnis der betroffenen Wohnungsgrundbücher so eingetragen werden, dass die ausgetauschten Nebenräume die Nummer desjenigen Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten, sofern trotz unterschiedlicher Nummerierung die eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum nicht gefährdet und Verwirrung nicht zu besorgen ist.

Normenkette

WEG § 7 Abs. 3

Das Problem

1. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 6 Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechten, die im Aufteilungsplan bezeichnet sind mit den Nummern 1 bis 6.
2. K ist Alleineigentümerin des Wohnungseigentums Nummer 1. Zu diesem gehört das Sondereigentum an einer Wohnung im Obergeschoss des Hauptgebäudes samt Balkon und Abstellraum im Nebengebäude, im Aufteilungsplan mit Nummer 1 bezeichnet und rot angelegt. B ist Alleineigentümer des Wohnungseigentums Nummer 4, zu dem das Sondereigentum an einer Wohnung im Nebengebäude und Abstellraum im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan mit Nummer 4 bezeichnet und hellblau angelegt ist, gehört.
3. Zu notarieller Urkunde vom März 2018, überschrieben als "Änderung einer Teilungserklärung", tauschen K und B unter Beibehaltung der Miteigentumsanteile die zugehörigen Abstellräume gegeneinander aus, indem sie die Abstellräume aus der bisherigen Bindung lösen und dem anderen Wohnungseigentum als Bestandteil zuschreiben, sodass der Abstellraum Nummer 1 nunmehr zu dem Sondereigentum Nummer 4 und der Abstellraum Nummer 4 zum Sondereigentum Nummer 1 gehört.
4. Das Grundbuchamt beanstandet den Vollzugsantrag. Die vertauschten Abstellräume seien so umzunummerieren, dass sie künftig dieselbe Nummer wie das übrige Sondereigentum trügen. Eine entsprechende Planbeilage möge vorgelegt werden. Hiergegen wendet sich die Beschwerde. Verwirrung sei nicht zu besorgen, wenn im Bestandsverzeichnis vermerkt werde, dass nach Austausch nun mit der Wohnung Nummer 1 der Abstellraum Nummer 4 und mit der Wohnung Nummer 4 der Abstellraum Nummer 1 verbunden sei, und in der Spalte 6 die Änderung der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die notarielle Urkunde vermerkt werde. In dieser Weise würden gewohnheitsmäßig vergleichbare Veränderungen in zahlreichen Grundbüchern verlautbart. Eine Umnummerierung hingegen führe zu dem Nachteil, dass mit derselben Nummer je nach gewähltem Zeitpunkt sachenrechtlich unterschiedliche Räume bezeichnet würden. Eine einmal gewählte Bezeichnung dürfe nicht nachträglich durch Umnummerierung mit einer anderen sachenrechtlichen Zuweisung belegt werden. Selbst wenn für die geänderten Wohnungseigentumsrechte neue, bislang nicht belegte Nummern gewählt würden, seien wegen der Diskrepanz zum ursprünglichen Plan bei späteren, andere Wohnungseigentumsrechte betreffenden Veränderungen Schwierigkeiten und Verwirrung zu befürchten.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung!

Kommentar

1. Die Herauslösung einzelner Sondereigentumsräume aus einem Wohnungseigentum unter gleichzeitiger Zuordnung zu einem anderen Wohnungseigentum derselben Gemeinschaft sei – auch ohne Änderung des Miteigentumsanteils – als Inhaltsänderung des abgebenden und aufnehmenden Sondereigentums materiell-rechtlich zulässig. Sie erfordere neben der Zustimmung dinglich Berechtigter (§§ 877, 876 BGB) eine dingliche Einigung (§§ 873, 876 BGB) der tauschenden Wohnungseigentümer in Auflassungsform (§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, § 925 BGB) sowie die Eintragung der Inhaltsänderung im Bestandsverzeichnis der betroffenen Grundbücher. Ein Neuvortrag des Wohnungseigentums sei nicht erforderlich. Allerdings müsse sich der Kerngehalt der Änderung aus dem Grundbuchvermerk selbst ergeben; lediglich eine Bezugnahme auf die geänderte Teilungserklärung reiche materiell-rechtlich jedenfalls dann nicht aus, wenn das von der Änderung betroffene Sondereigentum im Bestandsverzeichnis konkret bezeichnet sei.
2. Dass kein geänderter Aufteilungsplan und keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen seien, wenn die Änderung einen von vornherein in sich abgeschlossenen Raum betreffe, dessen Übertragung keine Unklarheit im Hinblick auf die Grenzen des Sondereigentums (Identifikation der im Sondereigentum stehenden Räume) und die Abgeschlossenheit der neuen Rechte bewirke, entspreche allgemeiner Meinung.
3. Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nummer 1 Halbsatz 2 WEG seien in dem bei der Begründung von Wohnungseigentum zusammen mit der Bewilligung vorzulegenden Aufteilungsplan alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Damit solle sichergestellt werden, dass der Inhalt des jeweiligen Sondereigentums, nämlich die zu ihm gehörenden Räume, aus der Eintragung im Grundbuch und der dort zulässig in Bezug genommenen Grundlage mit der erforderlichen Eindeutigkeit hervorgehe. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelu...