Psychotherapeutische Praxis ist in einer kleinen Wohnanlage unzulässig
  

Begriff

Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 36/17).

Ausweitung des Praxisbetriebs auf weitere Wohnung

Die Wohnanlage besteht aus 6 Wohnungen, die nach der Teilungserklärung Wohnzwecken dienen. Bereits vor 10 Jahren nutzte eine der Wohnungseigentümerinnen ihre Wohnung als psychotherapeutische Praxis. Ein Wohnungseigentümer hatte sie insoweit vergeblich gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch genommen. Mittlerweile hat die Wohnungseigentümerin den Praxisbetrieb um eine weitere Wohnung erweitert. Wiederum begehrt der Wohnungseigentümer entsprechend Unterlassung. Seine Klage war erfolgreich.

Stört der zweckbestimmungswidrige Gebrauch mehr als der zweckbestimmungsgemäße?

Vorliegend ist als Zweckbestimmung des Wohnungseigentums eine Wohnnutzung vorgesehen. Wenn der vom Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung widerspricht, begründet dies allerdings allein noch keinen Unterlassungsanspruch. Die übrigen Wohnungseigentümer können nur dann Unterlassung des zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch. Ob dies der Fall ist, wird anhand einer typisierenden generellen Betrachtungsweise beurteilt, wobei Beeinträchtigungen weder vorgetragen noch nachgewiesen werden müssen.

Typisierende Betrachtungsweise

Unerheblich ist demnach, ob die Wohnungseigentümer tatsächlich Störungen ausgesetzt sind, die bei zweckbestimmungsgemäßer Nutzung des Sondereigentums nicht vorlägen, wobei auch bei der typisierenden Betrachtungsweise die konkreten Umstände des Einzelfalls nicht außer Betracht bleiben dürfen. Es müssen daher die typischen Beeinträchtigungen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung nach den örtlichen Verhältnissen und dem Charakter der Anlage mit den typischen Beeinträchtigungen einer nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung verglichen werden.

Nutzung als Praxis stört mehr als typische Wohnnutzung

Dies führt dazu, dass die Nutzung als Praxis mehr stört als eine typische Wohnnutzung. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine kleine Anlage mit lediglich 6 Wohnungen handelt, die in der Teilungserklärung alle als Wohnungen vorgesehen sind. Dass die Wohnungseigentümerin bereits in einer anderen Wohnung eine Praxis betreiben darf, kann insoweit in die Beurteilung nicht einbezogen werden. Die Nutzung dieser Praxis war nur deshalb seinerzeit erlaubt worden, weil nach der Auffassung des Amtsgerichts von ihr keine höheren Störungen ausgehen, als dies bei einer typischen Wohnnutzung der Fall wäre. Insoweit kann nicht als Argument herangezogen werden, dass die bereits mit einem Praxisbetrieb verbundenen Beeinträchtigungen in dem Haus durch die Nutzung einer weiteren Wohnung als Erweiterung der Praxis nicht (mehr) gesteigert werden. Entscheidend für die Frage, ob eine über das hinzunehmende Maß hinausgehende Beeinträchtigung vorliegt, ist damit der Maßstab, ob eine Nutzung der Wohnung als Praxis mehr stört, als wenn die gesamten Wohnungen im Haus entsprechend der Teilungserklärung genutzt werden.

Intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums

Bei einer Wohnnutzung halten sich lediglich die dort Wohnenden in den Räumlichkeiten auf und bekommen eventuell gelegentlich Besuch. Bei einer Nutzung als Praxis kommt es zumindest an mehreren Tagen in der Woche zu mehrfachen Besuchen. Dies führt zu einer intensiveren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, als dieses bei einer Wohnnutzung der Fall ist. In einem derartigen Fall bekommen die Bewohner allenfalls gelegentlich Besuch. Hinzu kommt, dass dieser in aller Regel von Personen erfolgt, welche zu den Bewohnern in einem Näheverhältnis stehen, während dies bei einem Praxisbetrieb gerade nicht der Fall ist. Hierin liegt ein wesentlicher und erheblicher Unterschied. Ob sich die Besucher tatsächlich störend verhalten und sich die Klägerin oder ihre Mieter gestört fühlen, ist demnach nicht erheblich.

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