Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar, BGB § 892 – Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Gesetzestext

 

(1) 1Zu Gunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. 2Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zu Gunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.

(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zu Stande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.

A. Allgemeines

 

Rn 1

Während nach § 891 der Grundbuchinhalt bloß widerleglich als richtig vermutet wird, begründet § 892 zugunsten des rechtsgeschäftlichen Erwerbers eine Fiktion (RGZ 116, 181; aA unwiderlegliche Vermutung RGZ 123, 21; MüKo/Kohler Rz 1), dass der Grundbuchinhalt, und zwar auch hinsichtlich nicht eingetragener Rechte und Verfügungsbeschränkungen richtig ist.

B. Grundbuchinhalt

 

Rn 2

Zum Inhalt des Grundbuchs bzw Sondergrundbuchs (zB Erbbaugrundbuch, Wohnungseigentumsgrundbuch) gehören alle wirksamen (s § 891 Rn 2) und zulässigen (s § 891 Rn 3) eintragungsfähigen (Soergel/Stürner Rz 9) Eintragungen, die den Rechtsbestand des Grundstücks betreffen (RGZ 116, 180), auch wenn die Eintragung an falscher Stelle erfolgt ist (BayObLGZ 95, 417) und nach § 874 ggf der Inhalt der Eintragungsbewilligung. Das sind insb alle Eintragungen bzgl Bestand, Inhalt nebst Bedingung und Befristung, Rang, Inhaberschaft und Belastung des Rechts (s.a. § 891 Rn 5). Nicht zum Grundbuchinhalt iSd § 892 gehören die nur tatsächlichen Angaben im Bestandsverzeichnis (Wirtschaftsart, Lage und Flächenmaß), da sie nicht das Grundstück als Gegenstand begrenzen (s § 891 Rn 5; Lutter AcP 164, 137; Soergel/Stürner Rz 11). Nicht zum Grundbuchinhalt gehören der Vermerk über die Zwangsvollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO (KG HRR 31 Nr 1704), die Vorlöschklausel nach § 23 II GBO (BayObLG DNotZ 85, 41 [BGH 16.02.1984 - V ZB 8/83]), die Rechts- und Geschäftsfähigkeit (RGZ 88, 89), Vertretungsmacht oder Verfügungsbefugnis (RGZ 134, 289) sowie der Güterstand (s § 891 Rn 6). Auch der Aktivvermerk nach § 9 GBO vermittelt keinen öffentlichen Glauben (BayObLGZ 8, 535).

I. Rechte

 

Rn 3

Rechte iSd § 892 sind alle eintragungsfähigen Grundstücks- und grundstücksgleichen Rechte des BGB, WEG, ErbbauRG und anderen Neben- und Landesgesetzen (s § 873 Rn 3) und Rechte an diesen Rechten. § 892 I 1 gilt für die Vormerkung entspr RGZ 113, 408 f. Zu Rechten an Grundstücksrechten gehören Pfandrecht und Nießbrauch (s § 873 Rn 3).

II. Relative Verfügungsbeschränkungen

 

Rn 4

Verfügungsbeschränkungen iSd § 892 I 2 sind relative Veräußerungsverbote nach §§ 135 f (RG HRR 32 Nr 618). Gleichgestellt sind Verfügungsbeschränkungen insb Beschränkungen durch Insolvenzeröffnung und vorläufige Sicherungsmaßnahmen (§§ 80, 20 ff InsO; vgl den Verweis in §§ 24, 81 InsO, so dass dahin stehen kann, ob die Insolvenzeröffnung zu einem absoluten Verfügungsverbot führt), Nachlassverwaltung (§ 1984), Nacherbfolge (§ 2113), Testamentsvollstreckung (§ 2211), Maßnahmen der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (§§ 23, 146 ZVG), Veräußerungs- (§ 938 II ZPO) und Erwerbsverbot (s § 888 Rn 12) und Rechtshängigkeitsvermerk (vgl Stuttg NJW 60, 1109 [OLG Stuttgart 16.02.1960 - 6 U 115/59]; v Olshausen JZ 88, 584 ff). Gesetzliche absolute Verfügungsbeschränkungen sind nicht eintragungsfähig und wirken daher immer – auch ohne Eintragung – zu Lasten des Erwerbers (MüKo/Kohler Rz 59), ausgenommen die eintragungsfähige Verfügungsbeschränkung nach § 161 (BayObLG NJW-RR 99, 806 [OLG Karlsruhe 14.01.1999 - 4 W 89/98]). Gesetzliche absolute Verfügungsbeschränkungen, bei denen kein gutgläubiger Erwerb möglich ist, sind gesetzliche Verfügungsbeschränkungen nach § 134 (zB §§ 1365–1368). Rechtsgeschäftliche – als Ausn zu § 137 – vereinbarte absolute Verfügungsbeschränkungen sind dagegen erst mit Eintragung wirksam und verhindern auch erst ab Eintragung bzw Wiedereintragung nach unrichtiger Löschung einen gutgläubigen Erwerb, dazu zählen Verfügungsbeschränkungen nach § 5 ErbbauRG, §§ 12, 35 WEG oder ein Abtretungsverbot nach § 399 als Inhalt einer Grundschuld (KGJ 29 A 246 f) oder die Pfändung eines Miterbenanteils (§ 1276, BayObLGZ 59, 58).

C. Rechtsgeschäftlicher Erwerb

 

Rn 5

§ 892 setzt einen wirksamen rechtsgeschäftlichen Erwerb aufgrund eines Verkehrsgeschäfts vom voreingetragenen Nichtberechtigten voraus.

I. Rechtsgeschäft

 

Rn 6

Das Rechtsgeschäft muss auf dingliche Rechtsänderung gerichtet sein (BGH DNotZ 97, 385). Der bloße Übergang der Verfügungsbefugnis genügt nicht (vgl RGZ 61, 43 f). Ebensowenig genügt ein schuldrechtliches Rechtsgeschäft, selbst wenn es – wie Miete und Pacht – verfügungsähnlich wirkt (RGZ 106, 112; aA wohl MüKo/Kohler Rz 25, § 893 Rz 12). § 893 gilt nicht für den Erwerb kraft Gesetzes, aufgrund Hoheitsaktes un...

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