Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar, BGB § 838 – Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen

Gesetzestext

 

Wer die Unterhaltung eines Gebäudes oder eines mit einem Grundstück verbundenen Werkes für den Besitzer übernimmt oder das Gebäude oder das Werk vermöge eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu unterhalten hat, ist für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer.

A. Funktion und Anwendungsbereich.

 

Rz. 1

Die Übernahmehaftung nach § 838, die im Zusammenhang mit anderen Übernahmehaftungen (§§ 831 II, 832 II, 834) zu sehen ist, erweitert den Kreis der für Schäden durch Einsturz von Gebäuden oder Ablösung von Teilen eines Gebäudes Verantwortlichen auf den Gebäudeunterhaltungspflichtigen: Er haftet wie der Eigenbesitzer und neben diesem (§ 840 I). Regelungszweck ist die Schließung von Haftungslücken, wenn der Entlastungsbeweis nach § 836 I 2 zugunsten des Eigenbesitzers durchgreift (MüKo/Wagner § 838 Rz 1 mwN).

B. Regelungsinhalt.

 

Rz. 2

Die Haftungsvoraussetzungen richten sich weitgehend nach § 836; § 838 enthält lediglich eine Sonderregelung in Bezug auf die Person des Haftpflichtigen (Gebäudeunterhaltungspflichtigen). Entstehungsgründe der Gebäudeunterhaltungspflicht sind: Übernahme durch Vertrag, behördliche Bestellung oder Ausübung eines Nutzungsrechts. Die Übernahme durch Vertrag setzt voraus, dass der Übernehmende die Verantwortung für die Unterhaltung ggü dem Besitzer übernimmt; dies kann ggf auch durch Vereinbarung mit einem Dritten geschehen (zB NK-BGB/Katzenmeier § 838 Rz 2; Erman/Schiemann § 838 Rz 2). Wirksamkeit des Vertrags ist nicht zu verlangen, zumal § 838 – anders als §§ 831 II, 832 II, 834 – einen Vertrag gar nicht ausdrücklich erwähnt (vgl insb Staud/Belling § 838 Rz 4; MüKo/Wagner § 838 Rz 5; BeckOK/Spindler § 838 Rz 3, im Einzelnen str). Als Haftpflichtige kommen zB in Betracht der Grundstücks- oder Hausverwalter (BGHZ 6, 315) oder der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH NJW 93, 1782 [BGH 23.03.1993 - VI ZR 176/92]), auch bei Beschränkung des Aufgabenbereichs, wenn die Gebäudesicherheit zu den Aufgaben gehört (BGH NJW-RR 90, 1423, 1424 [BGH 19.06.1990 - VI ZR 197/89]). Eine Unterhaltungspflicht aufgrund behördlicher Bestellung ist insb beim Insolvenzverwalter (BGHZ 21, 285, 292 f) gegeben. Eine Unterhaltungspflicht aufgrund eines Nutzungsrechts kommt va bei Dienstbarkeiten in Betracht (BGH NJW-RR 90, 1423, 1424 [BGH 19.06.1990 - VI ZR 197/89]: Nießbrauch); str ist, ob auch das tatsächlich ausgeübte Nutzungsrecht der Eltern am Kindesvermögen gem § 1649 II eine Gebäudeunterhaltungspflicht begründet (dafür zB NK-BGB/Katzenmeier § 838 Rz 3; Erman/Schiemann § 838 Rz 3; Staud/Belling § 838 Rz 17 mwN; dagegen MüKo/Wagner § 838 Rz 7). Nicht unter § 838 fallen idR Mieter oder Pächter (wegen §§ 536, 581); sie können nur ausnahmsweise bei ausdrücklicher Übernahme der Gebäudeunterhaltungspflicht nach § 838 Var 1 verantwortlich sein (RGZ 59, 8, 10; BGH NJW-RR 90, 1423, 1424 [BGH 19.06.1990 - VI ZR 197/89]).

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