Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar, BGB § 836 – Haftung des Grundstücksbesitzers

Gesetzestext

 

(1) 1Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. 2Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

(2) Ein früherer Besitzer des Grundstücks ist für den Schaden verantwortlich, wenn der Einsturz oder die Ablösung innerhalb eines Jahres nach der Beendigung seines Besitzes eintritt, es sei denn, dass er während seines Besitzes die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat oder ein späterer Besitzer durch Beobachtung dieser Sorgfalt die Gefahr hätte abwenden können.

(3) Besitzer im Sinne dieser Vorschriften ist der Eigenbesitzer.

A. Funktion und Anwendungsbereich.

 

Rz. 1

§ 836, der im Zusammenhang mit §§ 837 f zu sehen ist, ist eine Ausprägung der Haftung für Verletzung von Verkehrspflichten (BGHZ 58, 149, 156; VersR 06, 931 Rz 14; Staud/Belling § 836 Rz 3; Soergel/Krause § 836 Rz 2; MüKo/Wagner § 836 Rz 2; Larenz/Canaris § 79 VI 1a). Die Besonderheit ggü der allg Haftung für Verkehrspflichtverletzung liegt in der Beweislastumkehr hinsichtlich des Verschuldens des Gebäudeunterhaltungspflichtigen und der Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Einsturz des Gebäudes bzw Ablösung von Gebäudeteilen. Diese Regelungen tragen der größeren Beweisnähe des Eigenbesitzers bzw des in besonderer Weise für ein Gebäude Verantwortlichen (§ 838) Rechnung (Staud/Belling § 836 Rz 2; MüKo/Wagner § 836 Rz 2; BeckOK/Spindler § 836 Rz 1; NK-BGB/Katzenmeier § 836 Rz 2; Larenz/Canaris § 79 VI 1a). Teilweise wird für eine entspr Anwendung auf bewegliche Sachen plädiert (zB Staud/Belling § 836 Rz 14; MüKo/Wagner § 836 Rz 4 ff; BeckOK/Spindler § 836 Rz 2); der BGH hat dies zunächst abgelehnt (zB NJW 61, 1670, 1672 [BGH 30.05.1961 - VI ZR 310/56]; VersR 83, 588), die Frage später (VersR 06, 931 [BGH 04.04.2006 - VI ZR 151/05] Rz 10) aber offen gelassen. Schutz vor den von einem fehlerhaft errichteten oder mangelhaft unterhaltenen Gebäude ausgehenden Gefahren allein würde auch schon durch die allg Haftung für Verkehrspflichtverletzung gewährleistet; spezifische Zwecke der §§ 836838 sind daher die Beweislastumkehr und die Bestimmung der Haftpflichtigen (s.a. Staud/Belling § 836 Rz 3; MüKo/Wagner § 836 Rz 2); sie gelten auch iRd Amtshaftung (BGH NJW-RR 90, 1500, 1501 [BGH 05.04.1990 - III ZR 4/89]).

 

Rz. 2

Es handelt sich um eine Verschuldenshaftung, auf die §§ 827–829 anwendbar sind (zum Letzteren Hamm VersR 77, 531, 532). Die allg Haftung für Verletzung von Verkehrspflichten in Bezug auf mangelhafte Bauwerke dürfte im Anwendungsbereich der §§ 836 ff wegen der nach diesen Vorschriften günstigeren Beweissituation des Geschädigten keine gesonderte Bedeutung haben; sie bleibt jedoch insb für eine etwaige Haftung des Eigentümers, Bauunternehmers oder Architekten relevant. Diese und der nach §§ 836838 Verantwortliche haften als Gesamtschuldner, § 840 I; im Innenverhältnis ist gem § 840 III der nach § 823 I Haftende allein verantwortlich. Für das Verhältnis zwischen §§ 836838 ist zu beachten, dass eine Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen gem § 837 ggü derjenigen des Grundstücksbesitzers nach § 836 vorrangig ist. Die Haftung nach § 838 kann neben denen aus §§ 836, 837 stehen; im Innenverhältnis zwischen mehreren nach §§ 836838 Verantwortlichen gilt § 426 (Erman/Schiemann § 836 Rz 15).

B. Regelungsinhalt.

I. Voraussetzungen.

1. Gebäude oder anderes mit einem Grundstück verbundenes Werk.

 

Rz. 3

Gebäude ist ein mit dem Erdboden verbundenes, umschlossenes Bauwerk, das zum Aufenthalt von Menschen oder Tieren oder zur Unterbringung von Sachen bestimmt ist (s. nur Soergel/Krause § 836 Rz 7; Staud/Belling § 836 Rz 22). Dazu gehören auch zB Rohbauten (BGH VersR 58, 488, 489), unfertige Häuser (BGH NJW 85, 1076 [BGH 11.12.1984 - VI ZR 218/83]), Hausruinen (BGHZ 1, 103, 105; VersR 52, 207, 208; 291; NJW 61, 1670, 1671 [BGH 30.05.1961 - VI ZR 310/56]) oder Garagen (Saarbr NJW-RR 06, 1255, 1257 [OLG Saarbrücken 09.05.2006 - 4 U 175/05]). Mit dem Grundstück verbundenes Werk ist ein einem bestimmten Zweck dienender, nach technischen Kunst- und Erfahrungsregeln unter Verbindung mit dem Erdkörper hergestellter Gegenstand (RGZ 76, 260, 261; BGH NJW 61, 1670, 1672 [BGH 30.05.1961 - VI ZR 310/56]; Ddorf MDR 98, 1350; VersR 99, 854, 855); unerheblich ist die Dauerhaftigkeit der Herstellung (RG JW 1910, 288; BGHZ 58, 149, 155). Eine Verbindung iSd § 94 ist nicht erforderlich; es reicht, wenn eine Verbindung aufgrund der Schwerkraft hergestellt wird (Hamm VersR 97, 194 [OLG Hamm 27.04.1995 - 27 U 169/94]; Ddorf VersR 99, 854, 855 [OLG Düsseldorf 13.02.1998 - 22 U 124/97]; Rostock NJW-RR 04, 825, 826). Bsp: Brücke (BGH NJW-RR 88, 853 [BGH 21.01.1988 - III ZR 66/86] f; ...

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