Prütting/Wegen/Weinreich, B... / III. Inhalt und Form der Zustimmung
 

Rn 4

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung iSv § 130. Sie ist die grds formfreie Annahme des Änderungsangebotes des Vermieters (BayObLG NJW-RR 89, 1172 [BayObLG 30.06.1989 - RE-Miet 4/88]) und kann – sofern die Parteien keine bestimmte Form vereinbaren – schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax, per E-Mail oder in einer anderen Form erfolgen (BGH ZMR 18, 564 Rz 14). Eine Verpflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, ergibt sich nicht aus einer im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel, wenn diese nur deklaratorisch ist (BGH ZMR 18, 564 Rz 17). Der Vermieter kann eine schriftliche Zustimmung dann verlangen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat (LG Berlin GE 11, 692). Auf eine schriftliche Erteilung hat er zB im Falle des § 550 einen Anspruch (LG Wiesbaden WuM 00, 195; aA Schmid ZMR 07, 514). Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht schon deshalb unwirksam, weil der Vermieter eine schriftliche Zustimmung des Mieters begehrt (BGH NJW 10, 2945; LG Itzehoe ZMR 10, 365). Die Mieterzustimmung heilt Mängel der Form und des Inhalts des Erhöhungsverlangens. Die Erklärung kann ausdrücklich oder schlüssig abgegeben werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 12; 05, 847, 848), sofern der Vermieter keine ausdrückliche Erklärung verlangt (LG Berlin WuM 11, 162 [AG Lüdenscheid 07.09.2010 - 95 C 305/09]; GE 08, 605).

 

Rn 5

Eine Verpflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, ergibt sich auch nicht aus einer im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel, es sei denn, diese machte die Wirksamkeit von Vertragsänderungen von der Einhaltung der Schriftform abhängig (BGH ZMR 18, 564 Rz 15 und Rz 17). Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht ausdrücklich zu, zahlt jedoch sodann die erhöhte Miete vorbehaltlos, kann der Vermieter eine ausdrückliche Zustimmungserklärung verlangen (LG Berlin GE 09, 657; aA LG Itzehoe WuM 09, 741 [LG Itzehoe 30.10.2009 - 9 S 20/08]). Das Schweigen des Mieters auf ein Erhöhungsverlangen ist aber weder Zustimmung noch Ablehnung. Bereits die einmalige und vorbehaltslose Zahlung einer erhöhten Miete soll als Zustimmung iSv § 558b I ausgelegt werden können (LG Berlin GE 09, 1625; LG Trier WuM 94, 217); jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung kann als Zustimmung gewertet werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 21). In der vorbehaltlosen Zahlung auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen kann ggf eine wirksame Vertragsänderung iSv § 557 I gesehen werden (BGH ZMR 04, 341). Duldet der Mieter passiv, dass der Vermieter eine erhöhte Miete einzieht, kann darin freilich selbst bei mehrfacher Abbuchung kein Rechtsbindungswille hergeleitet werden (LG München WuM 96, 44). Die Zustimmung ist iÜ bedingungsfeindlich (AG Heilbronn ZMR 98, 171). Eine unter Bedingungen oder Vorbehalt erklärte Zustimmung ist daher nichtig.

 

Rn 6

Die Zustimmung kann auf einen Teil der verlangten erhöhten Miete beschränkt werden (BayObLG NJW-RR 89, 1172; LG München ZMR 07, 865, 866). § 555b I (›soweit‹) verdrängt § 150 II; dies gilt auch dann, wenn kein formwirksames Verlangen vorliegt. Hinsichtlich der restlichen Forderung kann erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erhoben werden. Die vom Vermieter akzeptierte Teilzustimmung löst grds die Jahressperrfrist des § 558 I aus (§ 558 Rn 5 mwN). Dem Mieter steht an seiner Zustimmungserklärung wegen Mietmängeln kein Zurückbehaltungsrecht zu (Frankf ZMR 99, 703, 704). Eine zunächst erfolgte Ablehnung durch den Mieter steht der Wirksamkeit einer späteren Zustimmung nicht entgegen (LG Berlin ZMR 96, 267, 268). Abw von § 150 II ist die Zustimmung insoweit erteilt und keine Ablehnung.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge