Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Allgemeines
 

Rn 20

Der Vermieter kann eine Miete nicht bereits dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die Vertragsmiete. Die von ihm verlangte Miete darf auch nicht die von Verfassung wegen nicht zu beanstandende (BVerfG NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186) Kappungsgrenze überschreiten. Begriff und Höhe sind in § 558 III geregelt. Ihr Sinn besteht darin, zum Schutz der Mieter einen zu raschen Anstieg solcher Mieten zu vermeiden, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Die Kappungsgrenze gilt für Mieterhöhungen nach § 558, auch beim Übergang vom preisgebundenen zum preisfreien Wohnraum (BGH WuM 04, 345, 348 [BGH 28.04.2004 - VIII ZR 178/03]), nicht aber für Nutzungsentschädigungen nach § 546a I und für Untermietzuschläge nach § 553 II. Gem § 558 III sind ferner Mieterhöhungen nach den §§ 559–560 ausgenommen.

 

Rn 21

Der Prozentsatz beträgt nur 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind.

 

Rn 22

Unter ›ausreichender Versorgung‹ ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend anzutreffenden Standard entsprechen, zu verstehen (BGH NJW 16, 476 Rz 71). Mit ›angemessenen Bedingungen‹ sind nicht außergewöhnlich niedrige Mieten gemeint, sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, also auch außerhalb der gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich etwaiger vom Staat gewährter finanzieller Hilfen (BGH NJW 16, 476 Rz 72). Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist ›gefährdet‹, wenn als Folge der Mangelsituation grds latente Versorgungsschwierigkeiten bestehen (BGH NJW 16, 476 [BGH 04.11.2015 - VIII ZR 217/14] Rz 73; Indizien: höhere Nachfrage als das Angebot, stark angestiegene Nachfragen Wohnungsuchender bei den Ämtern, Zunahme registrierter Fälle von Wohnungslosen, behördliche Bedarfsprognosen, Programme der öffentlichen Hand, Zweckentfremdungsverordnungen, zunehmende Verstöße gegen § 5 WiStG – dazu § 535 Rn 187).

 

Rn 23

§ 558 III 3 räumt dem Verordnungsgeber bei der Beurteilung und Ermittlung für den Erlass der für eine VO maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum ein, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden muss (BGH NJW 16, 476 Rz 103). Dies gilt für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon), aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der VO und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze. Diese Spielräume überschreitet der Verordnungsgeber erst dann, wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind (BGH NJW 16, 476 [BGH 04.11.2015 - VIII ZR 217/14] Rz 106).

 

Rn 24

Die Verordnungen gelten jeweils für alle Erhöhungsverlangen, die dem Mieter ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung zugegangen sind (LG München I NJW 14, 1190 [LG München I 08.01.2014 - 14 S 25592/13] mwN). § 558 III 3 ist § 577a II 2 nachgebildet, der insoweit zur Auslegung herangezogen werden kann. Die Zivilgerichte haben die Wirksamkeit der VO in eigener Prüfungszuständigkeit und -kompetenz zu überprüfen (BGH NJW 16, 476 [BGH 04.11.2015 - VIII ZR 217/14] Rz 20).

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