Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 2. Beispiele.
 

Rn 146

Der Entscheidungsspielraum ist überschritten bei Kosten für Maßnahmen, die nicht erforderlich oder sinnlos sind. Das gilt:

  • Wenn sich der Vermieter auf unangemessene, marktunübliche überhöhte Entgelte einlässt (Dorf ZMR 14, 31; Celle ZMR 99, 238, 240; LG Köln NZM 05, 453). Der Vermieter muss zwar nicht unbedingt den billigsten Anbieter wählen (Rn 143). Von ihm kann aber grds verlangt werden, dass er denkbare Anbieter zur Abgabe eines Angebotes auffordert (KG GE 11, 545) – mindestens 3 (s.a. § 27 WEG Rn 15). Bei kostenintensiven Betriebskostenarten ist eine Ausschreibung zu fordern (AG Dortmund ZMR 16, 457; WuM 15, 626).
  • Für Wartungsverträge über Einrichtungen und Anlagen, die keinem regelmäßigen Verschleiß unterliegen und von denen auch keine Gefahr ausgeht, zB Wartungsverträge für Herde (AG Lichtenberg WuM 98, 572) und für Klingel- und Gegensprechanlagen (AG Hamburg WuM 98, 308) – wenn nicht im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände ein Wartungsbedarf besteht.
  • Für Kosten, die nicht geschuldet werden (LG Chemnitz WuM 03, 217 [LG Frankfurt am Main 10.12.2002 - 2/11 S 194/02]). Das gilt auch für Trinkgelder (LG Berlin GE 81, 235; aA LG Hamburg ZMR 60, 75).
  • Zahlungen, die trotz Verjährung erbracht werden.
  • Kosten, die wegen einer Säumnis des Vermieters entstehen, zB Säumniszuschläge, Mahngebühren und Verzugszinsen.
  • Gegen überhöhte Gebühren und Steuern muss der Vermieter mit Rechtsbehelfen vorgehen (LG Berlin GE 03, 121).
  • Ohne ein konkretes Gebäudeschadenswagnis entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung einer Immobilie, dieses Risiko einzudecken (BGH NJW 10, 3647 [BGH 13.10.2010 - XII ZR 129/09] Rz 21 zur Gewerberaummiete).
  • Wenn eine Anlage behebbare Mängel aufweist.
 

Rn 147

Der Entscheidungsspielraum ist grds noch nicht überschritten:

  • Wenn der Vermieter nicht die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsvariante wählt (BGH NZM 2007, 563 [BGH 13.06.2007 - VIII ZR 78/06] Rz 14 für das Verhältnis Zentralheizung/Wärmecontracting; Rn 143).
  • Wenn der Vermieter Anlagen entspr den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften überprüfen lässt (BGH ZMR 07, 361 unter II 3).
  • Wenn der Vermieter von Anfang des Mietvertrages an eine unwirtschaftliche Anlage einsetzt (keine Modernisierungspflicht).

Auch eine schlechte Aufgabenerfüllung reicht nicht aus, um die Höhe des gezahlten Entgelts nur teilweise als umlegungsfähig anzusehen (AG Oldbg ZMR 13, 362; aA AG Frankfurt/M WuM 96, 778; AG Offenbach WuM 80, 114). Erst wenn der Vermieter kündigen oder Abzüge vom Entgelt machen könnte, fehlt es an der Erforderlichkeit der Ausgaben (Wall WuM 07, 9 [OVG Nordrhein-Westfalen 22.08.2006 - 14 A 428/04]).

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