Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit.
 

Rn 3

Als Ende der Mietzeit gilt jede Art der Vertragsbeendigung. Mietverträge auf unbestimmte Zeit enden bei ordentlicher Kündigung mit Ablauf der Kündigungsfrist, bei außerordentlicher Kündigung mit deren Zugang (hier ist idR ein gleichzeitiger Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung nach 2 anzunehmen, vgl Rn 9); Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit mit Zeitablauf; Aufhebungsvertrag (aA Palandt/Weidenkaff § 545 Rz 2), wobei auch hier idR ein gleichzeitiger Widerspruch nach Satz 2 anzunehmen ist, vgl Rn 9.

 

Rn 4

Nach dem Gesetzeswortlaut ist die Fortsetzung desjenigen Gebrauchs maßgeblich, der nach Art und Umfang während der Dauer des Vertragsverhältnisses ausgeübt wurde. Die bloße Vorenthaltung der Mietsache iSd § 546a genügt folglich nicht (Bub/Treier/Grapentin IV Rz 57). Das Zurücklassen von Gegenständen in den Mieträumen bzw das Zurückhalten von Teilen der Mietsache ist erst Recht unbeachtlich (Bub/Treier/Grapentin aaO). Entscheidend ist, ob das Verhalten des Mieters nach objektiver Verkehrsanschauung noch als Mietgebrauch oder bereits als Abwicklung des Mietverhältnisses zu verstehen ist (MüKo/Bieber § 545 Rz 6).

 

Rn 5

Bsp: Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Festlaufzeit (Frankf IMR 18, 247); fehlende Erklärung des Mieters über Aufgabe des mittelbaren Besitzes bei Untervermietung (BGH NJW-RR 86, 1020 [BGH 09.04.1986 - VIII ZR 100/85]); unbeanstandeter Verbleib in der Mietwohnung und vorbehaltlose Mietzahlung (Oldbg DWW 01, 88; vgl aber BGH NJW 09, 433) nicht: Verbleib in den Mieträumen zwecks Durchführung der Endrenovierung; bei Räumungsfrist (§§ 721, 794a ZPO); Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Nach Ablauf der Räumungsfrist gilt § 545 ebenfalls nicht, da bei Fristablauf kein fortsetzbares Mietverhältnis mehr bestanden hat (MüKo/Bieber § 545 Rz 7) – anders jedoch, wenn der Vermieter sodann die Nutzungsentschädigung wiederholt vorbehaltlos entgegen nimmt (vgl Ddorf NZM 02, 739 [OLG Düsseldorf 16.04.2002 - 24 U 199/01]; vgl aber BGH NJW 09, 433 [BGH 08.10.2008 - XII ZR 66/06]).

 

Rn 6

Die Beweislast für die Fortsetzung des Gebrauchs nach Ablauf der Mietzeit trifft diejenige Vertragspartei, die sich auf § 545 beruft (vgl BGH NZM 98, 779 [BGH 08.07.1998 - XII ZR 116/96]). Bei beweglichen Sachen spricht der äußere Anschein des Behaltens für die Gebrauchsfortsetzung (MüKo/Bieber § 545 Rz 6).

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