Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar, BGB § 541 – Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch

Gesetzestext

 

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

A. Normzweck

 

Rn 1

Die Vorschrift dient im Wesentlichen nur der Klarstellung. Der Mieter wird durch diese Vorschrift und ihr Abmahnungserfordernis ggü dem Vorgehen des Vermieters bei nur einmaligen Vertragsverstößen des Mieters geschützt. Dieser vertragliche Schutz läuft allerdings leer, wenn der Vermieter zugleich die Eigentümerstellung hat und Ansprüche aus § 1004 ggf ohne vorherige Abmahnung erheben kann.

B. Anwendungsbereich

 

Rn 2

Die Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse und sanktioniert den vertragswidrigen Gebrauch der gemieteten Sache. Der Anspruch ist abtretbar (BGH ZMR 13, 867).

C. Voraussetzungen

I. Vertragswidriger Gebrauch

 

Rn 3

Hierunter versteht man einen Gebrauch, der weder nach dem Mietvertrag (der zB das Rauchen untersagen kann, BGH ZMR 15, 679, BGH ZMR 08, 525 oder die gewerbliche Nutzung; BGH NZM 13, 786) noch nach daneben geltenden gesetzlichen Regelungen zulässig ist. Zur Abgrenzung zwischen vertragsgemäßen und vertragswidrigen Gebrauch vgl § 535 Rn 42 ff, § 538 Rn 24 ff und Köln MietRB 17, 318. Nach BGH (ZMR 11, 367) dürfen Wohnraummieter eigene oder in ihrer Verfügungsbefugnis stehende Hausratsgegenstände von Familienangehörigen aus der Wohnung heraus veräußern; darin liegt grds auch dann keine geschäftliche Tätigkeit, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt. Das Anbringung eines Dekorationsobjektes an der Wohnungstür (LG Hambg ZMR 16, 782) und die Errichtung eines Spielhauses im Garten (AG Flensburg WuM 16, 486) sind nicht vertragswidrig. Die vertragswidrige Nutzung muss nicht vom Mieter in Person ausgehen, es reicht dass Erfüllungsgehilfen, dh Personen, die mit seinem Wissen und Wollen mit der Mietsache in Berührung kommen den vertragswidrigen Gebrauch praktizieren (§ 278). Der Unterlassungsanspruch setzt weder eine Beeinträchtigung der Mietsache, eine Gefährdung ihrer Rückgabe oder gar ein Verschulden des Mieters bzw seines Erfüllungsgehilfen voraus. Deshalb spricht Lammel (Mietrecht § 541 Rn 7), insoweit von einem Erfüllungsanspruch (zur Automatenfiliale: LG Schwerin ZMR 18, 509).

 

Rn 4

Klassische Fälle vertragswidrigen Gebrauchs sind etwa: das Lagern gefährlicher Stoffe in den Mieträumen (BGH ZMR 90, 328, KG GuT 11, 145; anders AG Hannover ZMR 11, 46 u LG Hannover ZMR 11, 211 für Waffen), außenseitiges Anbringen von Blumenkästen (LG Berlin GE 12, 1098), vertragswidrige bauliche Veränderungen (BGH NJW 74, 263, LG Berlin GE 17, 175), das Pflanzen von Bäumen im Garten, die wegen der Naturschutzverordnung später nicht mehr gefällt werden dürfen (AG Hambg-Blankenese ZMR 98, 569) sowie das Pflanzen von Bäumen auf dem Balkon (LG München I ZMR 17, 59). Bei Gewerbemietverhältnissen: Verstoß gegen eine Betriebspflicht (vgl Eusani ZMR 03, 474, 480). Ob der Mieter sämtliche bei Vertragsbeginn vorhandenen Ein- und Ausgänge einer Ladenfläche offen halten muss, ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln (KG ZMR 15, 707). Während des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Beseitigung von nicht genehmigten Umbauten nur verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse hat (LG Berlin GE 15, 791). Nicht vertragswidrig ist die fachgerechte Montage einer Außensteckdose auf dem Balkon der Mietwohnung (AG Hambg WuM 07, 505) oder einer Videokamera (LG Hambg ZMR 11, 296, str.). Hauptstreitpunkte sind die Parabolantennen (BGH ZMR 13, 867, GE 09, 1550; ZMR 06, 195; 07, 676; KG ZMR 08, 207; LG Krefeld WuM 10, 293 zu Gemeinschafts-SAT-Anlage; AG Regensburg WuM 11, 617, LG Berlin GE 12, 1169, AG Dresden 141 C 3834/14), Haustierhaltung (Theesfeld MDR 10, 607, AG Pankow-Weissensee ZMR 11, 396, AG Potsdam GE 14, 939, AG Hambg-Harburg ZMR 14, 802) sowie intensives Rauchen (vgl Riecke ZMR 17, 292 u 361, Paschke NZM 08, 265; LG Düsseld ZMR 14, 888 u ZMR 16, 873).

II. Abmahnung

 

Rn 5

Grds muss der Vermieter das als vertragswidrig anzusehende Verhalten durch eine Abmahnung (Brückner GE 17, 634) monieren, ohne allerdings mit einer Unterlassungsklage drohen zu müssen. Bei der Abmahnung handelt es sich um eine zugangsbedürftige rechtsgeschäftsähnliche Handlung (§ 130). Das Gesetz sieht für die Abmahnung keine bestimmte Form vor, allerdings wird allgemein eine inhaltliche Konkretisierung in der Gestalt verlangt, dass die Abmahnung Grundlage für eine Unterlassungsklage sein kann (Lammel § 541 Rz 9; wegen der Abgrenzung zur bloßen Aufforderung vgl Frankfurt ZMR 11, 121). Auf die Abmahnung kann ausnahmsweise verzichtet werden, wenn diese nur eine sinnlose Förmelei darstellt und der Mieter nachweisbar zum Ausdruck gebracht hat, dass er keinesfalls gewillt ist, dass als vertragswidriges Verhalten eingestufte Tun künftig einzustellen. Auch bei einem Fehlverhalten des Mieters, das die Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragsparteien in schwerwiegender Weise erschüttert hat, soll eine Abmahnung entbehrlich sein (BGH NJW-RR 00, 717 [BGH 18.11.1999 - III ZR 168/98]). Eine Abmahnung kann auch in einer früheren (ggf sogar unwirksamen) Kündigung liegen, wenn der Vermieter di...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge