Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar, BGB § 538 – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Gesetzestext

 

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

A. Anwendungsbereich.

 

Rz. 1

§ 538 gilt für alle Mietverhältnisse und regelt als Ausfluss der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters in erster Linie die Frage des Vertretenmüssens bei Entstehen von Schäden, dh insb die Beweislastverteilung. § 538 erfasst Verschleißschäden und alle Veränderungen (Verschlechterungen und Verbesserungen). Wichtigster Anwendungsfall sind Schönheitsreparaturen (vgl Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen 5. Aufl 15, Riecke/Mack Schönheitsreparaturen 3. Aufl 07). Werden sie nicht wirksam überbürdet, treffen sie den Vermieter (Ddorf NZM 07, 215). Ist der in der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen kalkulatorisch ausgewiesenen, besteht kein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenguthabens wegen ungerechtfertigter Bereicherung (AG Wiesbaden ZMR 15, 469). Die Aufforderung zur Vornahme ggü dem wirksam verpflichteten Mieter muss substantiiert erfolgen; die bloße Angabe, dass die bereits ausgeführten Malerarbeiten nicht fachgerecht seien, ist eine unzureichende Bewertung ohne Angaben zugrunde liegender Tatsachen (KG ZMR 07, 450). Erhält der Mieter für die Durchführung der Anfangsrenovierung von dem Vermieter einen angemessenen Ausgleich (AG Reinbek ZMR 08, 217), liegt keine unangemessene Benachteiligung vor, wenn der Mieter daneben auch die laufenden Schönheitsreparaturen übernommen hat (LG Berlin ZMR 06, 936). Bei Anmietung unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Wohnungen ohne angemessenen Ausgleich durch den Vermieter für die Abnutzungsspuren des Vormieters sieht der BGH (ZMR 15, 685) bereits die Grundklausel als unwirksam an (vgl Harsch MDR 15, 801; Herlitz WuM 15, 654; Langenberg NZM 15, 681). Die Angemessenheit des Ausgleichs orientiert sich an den Werten in § 28 Abs. 4 II.BV, d.h. 10,32 Euro/Jahr und qm (Pitz-Paal GE 15, 1270). Bei Zuschuss zu Eigenarbeit des neuen Mieters ist das MiLoG zu beachten, d.h. es sind mindestens 8,50 – besser 12,00 – Euro/Std. anzusetzen. Außerdem die Miete während der Dauer der Arbeiten. Isolierte Endrenovierungsklauseln sind unwirksam (BGH ZMR 08, 102 m Anm Riecke, anders für Individualregelung BGH ZMR 09, 358 u 672). Eine im Formularwohnraummietvertrag enthaltene Regelung, die bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens/Vermieters von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf (BGH ZMR 13, 108), ist insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH ZMR 10, 106 = MDR 10, 20 zum "Weißen", BGH NJW-RR 09, 656, [BGH 18.02.2009 - VIII ZR 166/08] BGH ZMR 07, 528, BGH ZMR 05, 34). Dies gilt jedoch nicht bei der "Holzklausel" (BGH NZM 08, 926 [BGH 22.10.2008 - VIII ZR 283/07]; aA noch LG Hamburg ZK 16, ZMR 07, 967 – für Gesamtunwirksamkeit – m Anm Hinz; krit bereits zu LG Hamburg Riecke/Ormanschick Hbg GE 07, 450 sowie LG Hamburg ZK 7, ZMR 08, 454 für Teilunwirksamkeit). Durch "Rückgabe nur in weiß" wird der Mieter indirekt auch während der Mietzeit zu stark eingeschränkt (AG Dortmund GE 14, 1455; LG Berlin GE 10, 1059, BGH ZMR 12, 97, ZMR 10, 512 und NJW 08, 2499). Eine Fachhandwerkerklausel ist auch bei Gaststättenpacht nichtig (Ddorf NJW 11, 1011 [OLG Düsseldorf 09.12.2010 - I-10 U 66/10]). Salvatorische Klauseln helfen nicht (BGH ZMR 13, 612). Der Mieter verletzt jedoch seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach §§ 241 II, 242, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (ausgefallener Farbanstrich; BGH NJW 14, 143 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 416/12]).

B. Abgrenzungsproblematik.

 

Rz. 2

Die Abgrenzung der vertragsgemäßen Abnutzung/erlaubten Veränderung von den Nebenpflichtverletzungen des Mieters durch vertragswidrigen Gebrauch oder dessen Verletzung von Obhutspflichten kann wie folgt vorgenommen werden: Vertragsgemäßer Gebrauch (BGH WuM 09, 36) lässt sich nicht generell bestimmen, sondern hängt vom Inhalt des konkreten Mietvertrages ab. Bei einer Vermietung von Kraftfahrzeugen ergibt sich der vertragsgemäße Gebrauch nicht nur aus den üblichen Vertragsformularbedingungen, sondern auch aus den Vorschriften der StVZO und StVO. Bei der Vermietung von Wohnraum konkretisiert im Regelfall die Haus- und Gartenordnung sowie die Verkehrsanschauung lückenhafte Regelungen im konkreten Mietvertrag. Übliche Gebrauchsspuren sind vom Mieter nur bei wirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung überhaupt zu beseitigen. Zum Deckungsschutz vgl LG Dortmund Vers. und Recht kompakt 10, 182.

C. Schönheitsreparaturen.

 

Rz. 3

Es gibt keine echte Legaldefinition, so dass zur Begriffsbestimmung – wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist – primär auf § 28 IV letzter Satz der II. BV zurückgegriffen wird (BGH NJW 09, 1408 [BGH 18.02.2009 - VIII ZR 210/08]; Eisenschmid WuM 10, 459; Harsch FS 10 Jahre MietRRefG, 194), in dem es heißt: Schönheitsrepa...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge