Prütting/Wegen/Weinreich, B... / a) Überblick.
 

Rn 137

Der Umfang der Gebrauchserhaltungspflicht richtet sich nach dem Ist-Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (dazu ausf Rn 116 ff). Der Vermieter schuldet nicht die Beseitigung von Mängelsymptomen (zB Schimmel, Feuchtigkeit etc), sondern Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, jedenfalls soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist und soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen (LG Bremen NJW-Spezial 18, 706). Eine zu Beginn unrenovierte Wohnung ist dauerhaft so vertragsgemäß (LG Berlin IMR 18, 363), wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine Pflicht zum Tätigwerden entsteht va bei einem Mietmangel iSv § 536. Unter einem Mietmangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen (BGH NZM 09, 855 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08] Rz 11; 06, 54, 55), wobei tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht kommen können (Rostock OLGR 03, 259, 263). So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände – etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal – einen Fehler der Mietsache begründen. Eine Mietwohnung weist keinen Sachmangel (§ 536) auf, wenn eine in der Nähe gelegene Mobilfunksendeanlage die in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet (BGH ZMR 06, 670, 671; LG Berlin NJW-RR 03, 300). Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen (BGH ZMR 06, 678, 679). Um Ausuferungen des Mangelbegriffs zu vermeiden, ist stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unmittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (BGH NZM 06, 54, 55; NJW 00, 1714, 1715 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]).

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