Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar, BGB § 1123 – Erstreckung auf Miet- oder Pachtforderung

Gesetzestext

 

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) 1Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zu Gunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. 2Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tag des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

A. Bedeutung der Vorschrift.

 

Rz. 1

Die Haftung der Miet- und Pachtzinsen rechtfertigt sich daraus, dass die Rechte der Mieter und Pächter durch die Beschlagnahme unberührt bleiben; deshalb soll dem Hypothekar auch der Gegenwert der Nutzung zufließen. § 1123 kann durch Vertrag mit dem Hypothekar weder beschränkt noch ausgeschlossen werden (gesetzliche Haftung).

B. Umfang der Haftung.

 

Rz. 2

Die Haftung beginnt mit der Eintragung der Hypothek (Köln ZIP 96, 828 [OLG Köln 05.03.1996 - 22 U 142/95]) und umfasst auch rückständige Beträge aus der Zeit vor der Eintragung und auch Forderungen aus Mietverträgen, die nach der Eintragung abgeschlossen wurden (Karlsr NJW-RR 98, 1569 [OLG Karlsruhe 03.09.1997 - 1 U 126/97]); diese Haftung besteht auch ohne Beschlagnahme (BGH Rpfleger 07, 219 [BGH 09.11.2006 - IX ZR 133/05]). Ohne Beschlagnahme können allerdings die Forderungen nach §§ 1123 II 1, 1124 I von der Haftung frei werden, wenn der Eigentümer in den durch §§ 1123 II 2, 1124 II gezogenen Grenzen darüber verfügt. Ohne Bedeutung ist, ob der Eigentümer, der Nießbraucher oder ein anderer vermietet hat; der Anspruch des Hypothekengläubigers auf die Miete wird allerdings durch einen der Hypothek im Rang vorgehenden Nießbrauch ausgeschlossen (Kiel OLGR 15, 366).

 

Rz. 3

Die Einleitung der Zwangsversteigerung bewirkt keine Aufhebung eines Miet- oder Pachtverhältnisses und auch keine Beschlagnahme der Miet- oder Pachtzinsforderungen (§ 21 II ZVG). Diese kann durch Zwangsverwaltung geschehen; die Beschlagnahme wird hier dem Schuldner der Mietzinsforderungen ggü erst mit Kenntnis oder Zustellung des Zahlungsverbots wirksam (§ 22 II ZVG). Die Beschlagnahme kann aber auch durch Forderungspfändung erfolgen, jedoch nur aus einem dinglichen Titel (RGZ 103, 137, 139; BGH NJW 08, 1599 [BGH 13.03.2008 - IX ZR 119/06]; Saarbr Rpfleger 93, 80). Auch in der Insolvenz des Grundstückseigentümers kann der Hypothekar die Mietzinsforderungen pfänden, da § 89 InsO sich nicht auf Absonderungsberechtigte nach § 49 InsO bezieht (Brandbg ZfIR 99, 700, [OLG Brandenburg 14.01.1999 - 8 U 56/98] aA BGH NJW 06, 3356 [BGH 13.07.2006 - IX ZB 301/04] = BGHReport 06, 1319 m Anm Schuschke). Vom Zuschlag in der Zwangsversteigerung an stehen die Mietzinsforderungen dem Ersteher zu (§ 56 ZVG); ggf sind sie zwischen dem Ersteher und den ausgefallenen Hypothekengläubigern zeitanteilig zu verteilen (RGZ 86, 365).

 

Rz. 4

Stets haften nur Mietzinsforderungen (samt Nebenrechten, insb einer Mietkaution). Ist die Forderung beglichen worden, haftet die gezahlte Geldsumme auch dann nicht mehr, wenn sie noch unvermischt mit anderen Geldern beim Vermieter vorhanden sein sollte. Ebenso wenig kann § 1123 I auf laufende Entgelte entspr angewendet werden, die der Inhaber eines dinglichen Rechts (insb Nießbrauch, Wohnungsrecht) für die Ausübung des Rechts vertragsgemäß zu zahlen hat (München Rpfleger 91, 331 m abl Anm Puff) und auch nicht auf an den Mieter zu zahlende Untermietzinsen (Bambg OLGRep 05, 215; LG Bonn ZIP 81, 730) oder aus Vereinbarungen wegen vorzeitiger Beendigung eines Mietverhältnisses (BGH NJW-RR 11, 371 [BGH 08.12.2010 - XII ZR 86/09]). Dagegen spielt es keine Rolle, in welcher Form die Miete beglichen wird (vgl etwa BGH NJW 00, 2987 [BGH 17.05.2000 - XII ZR 344/97]: Mietvorauszahlung, die als Kaufpreisnachlass bezeichnet ist).

C. Zeitliche Grenzen der Haftung.

 

Rz. 5

Mietzinsforderungen, die zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch nicht erfüllt und weniger als ein Jahr rückständig sind, unterliegen der vorstehend beschriebenen hypothekarischen Haftung. Zahlt der Mieter nach dem nach § 22 II ZVG maßgeblichen Zeitpunkt an den Eigentümer, so kann der Hypothekar nochmals Zahlung verlangen. Zahlt der Mieter rückständige Miete aus der Zeit vor der Beschlagnahme an den Hypothekar, so kann der Eigentümer nicht nochmals Zahlung an sich unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens verlangen (BGH WM 68, 947). Ist eine Mietzinsforderung jedoch ein Jahr nach der Fälligkeit noch nicht erfüllt (sonst § 1124 I 1), wird er von einer nachfolgenden Beschlagnahme grds nicht erfasst (§ 1123 II 1). § 1123 II 2 befasst sich mit dem praktisch sehr seltenen Fall eines mehr als ein Jahr rückständigen, für mehr als ein Jahr vorauszuzahlenden Mietzinses.

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