Gesetzestext

 

(1) 1Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. 2Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter an Stelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.

(2) Die §§ 566a bis 566e gelten entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

 

Rn 1

§ 565 ersetzt § 549a aF; er gilt nur für die Wohnraummiete (nicht zB für Dauercampingstellplatzverträge, VerfG Brandenbg v 30.9.10, 23/10, zur Abgrenzung Brandenbg MietRB 16, 126, LG Aachen ZMR 16, 543), wenn die Wohnung nicht direkt vom Eigentümer, sondern über und von einem Zwischenvermieter vermietet wird. Es existieren zwei selbstständige Mietverträge (gewerbliches Hauptmietverhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Zwischen(ver)mieter, ein nicht gewerbliches Mietverhältnis zwischen letzterem – bzw einer eng verbundene Person (Rostock MDR 16, 1911) – und dem Endmieter). § 565 gilt nicht für eine Mieter-Selbsthilfegenossenschaft, die die Weitervermietung an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vornimmt (BGH ZMR 16, 276).

 

Rn 2

Normzweck ist der Schutz des Dritten als Endmieter (auch gegenüber dem Ersteher, BGH ZMR 14, 274), dem aus der Einschaltung des gewerblichen (sonstige Fälle der Zwischenvermietung werden nicht erfasst; vgl Rn 4) Zwischenvermieters keine Rechtsnachteile entstehen sollen. Ähnl wie bei der Rechtsnachfolge im Eigentum (vgl § 566) soll verhindert werden, dass der Endmieter gem § 546 II räumen muss auf Verlangen des Hauptvermieters. Der Endmieterschutz wird gem § 565 dadurch erreicht, dass dessen Mietvertrag bei Beendigung des Hauptmietverhältnissees entweder mit dem Hauptvermieter oder mit einem anderen Zwischenvermieter fortgesetzt wird. Dies gilt auch im Fall des § 57a ZVG (BGH WM 13, 2325 [BGH 30.10.2013 - XII ZR 113/12]). Der Eigentümer/Vermieter ist aber nicht nach § 242 dem Endmieter ggü gehindert, sich auf die Beendigung des Hauptmietvertrages zu berufen, wenn der Mietaufhebungsvertrag nur im Verhältnis zum weiteren Dritten als sittenwidrig zu werten wäre (Frankf ZMR 19, 933).

B. Besondere Voraussetzungen.

I. Anmietung zur Weitervermietung als Wohnung.

 

Rn 3

Zweck des Hauptmietvertrages muss es – ggf nach einer konkludenten Änderung während der Vertragszeit – sein, die angemieteten Räume als Wohnraum weiter zu vermieten (Drasdo WuM 19, 1). Ausreichend ist es, wenn beide davon ausgehen, dass die Wohnung vom Mieter an Dritte weitervermietet werden soll. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen, nicht die tatsächlichen Verhältnisse. Unanwendbar ist § 565, wenn nach dem Hauptmietvertrag die Weitervermietung zu gewerblichen Zwecken erfolgen soll, jedoch vertragswidrig zu Wohnzwecken erfolgte (zur satzungswidrigen Gewinnerzielungsabsicht KG MDR 14, 645). Zur Weitervermietung durch eine Genossenschaft vgl LG Berlin ZMR 15, 25, durch gemeinnützigen Verein vgl GE 16, 1579 sowie als Werkwohnung vgl Frankf ZMR 17, 40, Häublein NZG 18, 720; BGH ZMR 16, 276.

II. Gewerbliche Weitervermietung des (Zwischen-)Mieters.

 

Rn 4

Gewerbliches Handeln (Drasdo WuM 19, 19 [BGH 14.11.2018 - VIII ZR 109/18] mit Gestaltungsvorschlägen) setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete Tätigkeit in Gewinnerzielungsabsicht oder doch jedenfalls in eigenem wirtschaftlichen Interesse voraus (BGH NJW 96, 2862 [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95], BayObLG NJW-RR 96, 73). Nicht erforderlich ist tatsächliche Gewinnerzielung. Problematisch ist, wenn zwar geschäftsmäßig, jedoch primär aus gemeinnützigen, mildtätigen, karitativen und fürsorglichen Zwecken (vgl KG ZMR 04, 31) weitervermietet wird. Eine analoge Anwendung des § 565 wird abgelehnt (VerfG Brdbg v 30.9.10, 23/10; BGH ZMR 96, 537; KG ZMR 13, 108; AG Wedding GE 12, 207; BayObLG ZMR 95, 527; 95, 582; KG GE 96, 49, 51 f; aA LG Berlin GE 02, 1126; AG Frankfurt/M WuM 94, 276). Spätestens seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fehlt es an der planwidrigen Regelungslücke, da der Gesetzgeber trotz der bekannten Rspr des BGH und des BayObLG an dem engen Wortlaut in § 565 ggü der ursprünglichen Fassung in § 549 aF festgehalten hat. Auch über Art 3 GG ist keine erweiterte Anwendung des § 565 zu begründen (BGH ZMR 96, 537); dennoch kann der Mieter sich im Einzelfall ggü einem Räumungsverlangen erfolgreich auf Art 3 GG berufen (BGH ZMR 03, 816 m Anm Baldus 818). Die Beherbergung von Obdachlosen aufgrund von Kostenübernahmebescheinigungen des Bezirksamtes fällt nicht – obwohl gewerbliche Zimmervermietung – unter § 565 (KG NZM 19, 93 [KG Berlin 20.08.2018 - 8 U 118/17]).

 

Rn 5

Wenn ein gemeinnütziger Verein abredewidrig an eigene Mitarbeiter untervermietet (BayObLG ZMR 95, 582), greift § 565 nicht ein. Bestandsschutz zugunsten des Untermieters ist möglich, wenn ein Arbeitgeber Wohnraum zur Versorgung seiner Arbeitnehmer anmietet (BGH NZM 18, 281; ZMR 16, 276) und der Vermie...

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