OVG Berlin Urteil vom 20.05.2003 - 2 B 21.98

Verfahrensgang

VG Berlin (Urteil vom 26.02.1998; Aktenzeichen 13 A 93.94)

Nachgehend

BVerwG (Beschluss vom 14.10.2003; Aktenzeichen 4 B 80.03)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 26. Februar 1998 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Erteilung der Genehmigung zur Nutzungsänderung eines Gebäudes.

Sie sind Eigentümer des Grundstücks … straße in Berlin-Wilmersdorf. Dieses grenzt an das Eckgrundstück Kurfürstendamm …. Es liegt im Geltungsbereich der Festsetzungen des übergeleiteten Baunutzungsplans 1958/60 in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin 1958 und förmlich festgestellten Bau- und Straßenfluchtlinien. Der Baunutzungsplan sieht dort beiderseits des Kurfürstendamms einen als Kerngebiet ausgewiesen Streifen und dahinter anschließend ein allgemeines Wohngebiet vor, wobei die Grenze zwischen diesen beiden Gebietsarten das Grundstück der Kläger durchschneidet. Die östliche Seite der … straße ist als Mischgebiet ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan 1998 stellt in diesem Bereich entlang des Kurfürstendamms einen Gebietsstreifen als gemischte Baufläche M 2 mit Einzelhandelskonzentration und südlich anschließend eine Wohnbaufläche dar.

Das Grundstück ist mit einem in den 60er Jahren errichteten siebengeschossigen Gebäude in geschlossener Bauweise bebaut, das zunächst für ein Hotelbetrieb genehmigt war; 1974 wurde eine Nutzungsänderung als privates Kranken- und Seniorenwohnheim genehmigt; seit Juni 1992 ist auch diese Nutzung beendet und das Gebäude steht leer.

Im Mai 1991 beantragten die Kläger die Genehmigung für die Änderung der Nutzung des Gebäudes in ein Bürogebäude. Den ursprünglich ebenfalls gestellten Genehmigungsantrag auf Erweiterung des vorhandenen Gebäudes auf dem rückwärtigen Grundstücksteil haben sie später zurückgenommen. Mit Bescheid vom 23. März 1992, bestätigt durch den Widerspruchsbescheid vom 9. März 1994, versagte der Beklagte die Erteilung einer Baugenehmigung und die erforderliche Befreiung. Zur Begründung führte er aus, eine Zulassung der beantragten Nutzungsänderung des Gebäudes auf dem Grundstück, das nur zu einem geringen Teil seiner Fläche innerhalb des 40 m tiefen Kerngebietsstreifens entlang des Kurfürstendamms liege und zum größten Teil im allgemeinen Wohngebiet, wäre mit den grundsätzlichen Zielen der planerischen Festsetzung unvereinbar. Mit der dagegen erhobenen Klage auf Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung haben die Kläger die Auffassung vertreten, eine Befreiung mit der Folge der Erweiterung der Kerngebietsnutzung in das Wohngebiet hinein sei angesichts der das Grundstück überschneidenden Gebietsgrenze städtebaulich vertretbar. Dabei sei das Ermessen des Beklagten mit Rücksicht darauf auf Null geschrumpft, dass der vorhandene Baukörper aufgrund seiner inneren baulichen Struktur und Raumeinteilung nur unter wirtschaftlich unvertretbarem Aufwand zu einem Wohngebäude umgebaut werden könnte.

Durch das Urteil vom 26. Februar 1998 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe die beantragte Baugenehmigung zu Recht versagt, weil eine reine Büronutzung mit der für den weitaus größten Teil des Grundstücks geltenden Wohngebietsausweisung unvereinbar sei und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauGB nicht in Betracht komme. Die Ausweisung eines 40 m breiten Kerngebietsstreifens zu beiden Seiten des Kurfürstendamms sei als Maximaltiefe zu verstehen, die sich an der durchschnittlichen Grundstückstiefe des Kurfürstendamms orientiere. In diesem Umfang solle eine kerngebietstypische Nutzung mit Erschließung vom Kurfürstendamm aus ermöglicht werden. Das sich anschließende allgemeine Wohngebiet solle das Wohnen im Citybereich ermöglichen. Eine Erweiterung der Kerngebietsnutzung zu Lasten des angrenzenden Wohngebietes im Wege einer Befreiung im vorliegenden Fall würde die Grundzüge der Planung berühren und stehe deshalb der Erteilung einer Befreiung entgegen.

Mit der hiergegen eingelegten Berufung machen die Kläger im Wesentlichen geltend:

Maßgebend für die beantragte Nutzungsänderung sei die Regelung des § 34 BauGB, wonach aufgrund der einem Mischgebiet entsprechenden Nutzung der vorhandenen Umgebungsbebauung dort ein Bürogebäude zulässig sei. Angesichts der nicht exakt zu ermittelnden Baugebietsgrenzen des Baunutzungsplans seien die Voraussetzungen für eine verbindliche Überleitung als Bebauungsplan im Sinne von § 9 BauGB nicht erfüllt. Überdies widerspreche die Annahme, dass das Maß der Breite des Kerngebietsstreifens von 40 m als Maximaltiefe gemeint sei, der nach § 8 Nr. 1 c BO 58 geltenden Festlegung der größten Bebauungstiefe für Kerngebiete auf 30 m. Wegen der die besondere Situation ihres Grundstücks nicht berücksichtigenden planerischen Gebietsabgrenzung und des Fehlens...