Ordnungsmäßige Verwaltung (WEMoG) / 2 Gesetzliche Einzelfälle der ordnungsmäßigen ...

Alexander C. Blankenstein

Die wichtigsten Bestandteile einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 Abs. 2WEG, dort unter den Ziffern 1–6 aufgeführt. Danach gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere

die Aufstellung einer Hausordnung^{^[1]},
die ordnungsmäßige Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,^{^[3]}
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. In diesem Zusammenhang können die Wohnungseigentümer den Verwalter ermächtigen, Liquiditätsengpässe durch eine beschränkte Rücknahme aus der Erhaltungsrücklage zu decken. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht dies jedenfalls dann, wenn maximal Entnahmen bis zur Höhe von 3/12 der Höhe des Gesamtwirtschaftsplans oder maximal 10 % des Rücklagenbestands erfolgen dürfen und dies auch nur kurzfristig für eine Dauer bis zu 2 Monaten^{^[5]},
die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans^{^[6]},
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, es sei denn, es bestehen weniger als 9 Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Zu beachten ist allerdings, dass die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nach der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG erst am 1.12.2022 anwendbar ist.^{^[7]}
Nicht per se ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen Mehrheitsentscheidungen über die Vorbereitung von Maßnahmen, die schließlich ein gleichlaufendes Zusammenwirken sämtlicher Wohnungseigentümer erfordern, wie dies beim Abschluss oder der Abänderung von Vereinbarungen oder auch Änderungen des sachenrechtlichen Grundverhältnisses der Wohnungseigentümer der Fall ist.

Praxis-Beispiel
Änderung der Teilungserklärung
Die Wohnungseigentümer beschließen mit Blick auf eine Änderung der Teilungserklärung mehrheitlich, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf der Änderung zu beauftragen mit Kostentragungsverpflichtung der Gemeinschaft.
Ob ein derartiger Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab. Jedenfalls ist der Begriff der Verwaltung i. S. v. § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 WEG weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können. Solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.
Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden.^{^[8]}
Steht also bei Beschlussfassung bereits fest, dass auch nur einer der Wohnungseigentümer der beabsichtigten Änderung der Vereinbarung nicht wird zustimmen, widerspricht der Beschluss über die Beauftragung der Notarkanzlei ordnungsmäßiger Verwaltung. Er wird aber auch nur dann für ungültig erklärt, wenn einer der Wohnungseigentümer fristgerecht Anfechtungsklage erhebt.
Etwas anderes gilt in seltenen Ausnahmefällen dann, wenn der der Vorbereitungsmaßnahme nicht zustimmende Wohnungseigentümer verpflichtet ist, etwa einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen, weil ein Fall des § 10 Abs. 2 WEG vorliegt und die Änderung der Gemeinschaftsordnung zur Vermeidung von Unbilligkeiten erforderlich ist. Dann entspricht auch der Beschluss über die entsprechende Vorbereitungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.