Ordnungsgemäße Verwaltung / Zusammenfassung

Der Begriff der "ordnungsgemäßen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsgemäß ist nach § 14 Abs. 1 WEG, was dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dient und gem. § 15 Abs. 3 WEG den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Allgemein fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind (vgl. hierzu OLG Hamm, Beschluss v. 13.11.1990, 15 W 330/90, NJW-RR 1991 S. 338).

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 21 Abs. 3, Abs. 4 und Abs. 5 WEG.

LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 19.4.2017, 2-13 S 2/17: Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens 3 Angebote einzuholen. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, sodass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht.

LG München I, Urteil v. 22.9.2016, 36 S 22442/15 WEG: Der Vorbehalt im Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung, ggf. noch erforderliche Korrekturen in der Jahresabrechnung der nächsten Wirtschaftsperiode vorzunehmen, führt zur Gesamtnichtigkeit des Genehmigungsbeschlusses.

LG Koblenz, Urteil v. 22.8.2016, 2 S 15/16: Ein Beschluss, wonach allein der Hausmeister zum Öffnen von Flur- bzw. Treppenhausfenstern berechtigt sein soll, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Eine derartige Regelung stellt keine Regelung des Gebrauchs, sondern einen vollständigen Gebrauchsentzug dar, der einer Mehrheitsentscheidung nicht zugänglich ist.

BGH, Urteil v. 8.7.2016, V ZR 261/15: Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümern und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung.

LG Hamburg, Beschluss v. 2.6.2016, 318 S 75/15: Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung kann es berechtigt sein, sich auch dann für die Durchführung eines Rechtsstreits zu entscheiden, wenn der Bestand eines Anspruchs nicht zweifelsfrei feststeht, aber plausibel ist. Auf der anderen Seite können allerdings auch gute Gründe gegen einen Rechtsstreit sprechen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn aufgrund nachvollziehbarer Bedenken der Wohnungseigentümer angenommen werden kann, dass ein Rechtsstreit auch mit Risiken und Kosten verbunden ist, die nicht eingegangen werden sollen.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.10.2015, 2-13 S 24/15: Die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zur Fortführung eines ohne die vorherige Willensbildung der Gemeinschaft begonnenen Prozesses gegen die übrigen Wohnungseigentümer widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein derartiger Beschluss dient nämlich lediglich den Interessen derjenigen, denen ohne die nachträgliche Ermächtigung der Prozessverlust droht .

LG Dortmund, Beschluss v. 22.5.2015, 1 S 13/15: Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, Liquiditätsengpässe durch eine beschränkte Rücknahme aus der Instandhaltungsrücklage zu decken. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht dies jedenfalls dann, wenn maximal Entnahmen bis zur Höhe von 3/12 der Höhe des Gesamtwirtschaftsplans oder maximal 10 % des Rücklagenbestands erfolgen dürfen und dies auch nur kurzfristig für eine Dauer bis zu 2 Monaten.

LG Frankfurt/M., Urteil v. 12.5.2015, 2-13 S 127/12: Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für flüchtende Personen als tödliche Falle entpuppen. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer deutlich.

AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 27.4.2015, 539 C 21/14: Beschlüsse mit unbestimmtem Inhalt widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung und sind auf Anfechtung für ungültig zu erklären.

AG München, Urteil v. 31.10.2014, 481 C 14044/14 WEG: Unter Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung i.  S.  d. § 21 Abs. 3 WEG fallen alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Ein Beschluss über die Veranstaltung eines...

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