Leitsatz (amtlich)

Bei der Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten liegt der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen Bereich, wenn die Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet und auch genutzt werden und das Gewerbe zum Lebensunterhalt dienen soll; dies gilt selbst dann, wenn der größere Teil der Mietfläche zu Wohnzwecken genutzt wird.

 

Verfahrensgang

LG Stuttgart (Urteil vom 09.11.2007; Aktenzeichen 24 O 218/07)

 

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 24. Zivilkammer des LG Stuttgart vom 9.11.2007 - 24 O 218/07 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 9.469,75 EUR.

 

Gründe

I. Die Parteien streiten um Mietzinsansprüche.

Der Kläger ist Eigentümer des Gebäudes H. in Stuttgart. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 26.1.2002 (Anlage K 1) vermietete der Kläger an den Beklagten Räumlichkeiten im Erdgeschoss links dieses Gebäudes (4 Zimmer einschließlich Bad/WC nebst Flur) sowie je einen Kellerraum im 1. und 2. UG (vgl. dazu die Planzeichnung des Erdgeschosses Bl. 76 d.A.). Die Mietfläche im Erdgeschoss beläuft sich auf ca. 70-75 m2. Die Vertragsurkunde ist als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" bezeichnet. Nach Ziff. 2.2 des Mietvertrages wurden Mieträume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet. Das Mietverhältnis sollte am 1.2.2002 beginnen und zum 31.1.2010 enden (Ziff. 3.2 des Mietvertrages). Als monatlicher Mietzins wurde ein Betrag i.H.v. 610 EUR zzgl. Nebenkosten vereinbart; zusätzlich kamen die Parteien überein, dass der Beklagte die Grundsteuer an den Kläger zu entrichten hat (Ziff. 4). Gemäß Ziff. 19 erhöht sich die Kaltmiete ab dem 1.9.2002 auf 815 EUR und ab dem 1.1.2003 auf 865 EUR. Darüber hinaus findet sich in Ziff. 19 u.a. folgende Regelung:

"Der Mieter kann den Geschäftszweck nur mit Zustimmung des Vermieters ändern. Die Renovierung für die Ausübung des Gewerbes übernimmt der Mieter. Die Vermietung erfolgt im jetzigen Zustand. Die Mietanpassung wurde wie oben geregelt. Der Mieter kann einzelne Räume als auch Wohnladen nutzen."

Anfang des Jahres 2003 traten Zahlungsrückstände des Beklagten auf. In der Folge unterzeichnete der Beklagte ein undatiertes Schriftstück in griechischer Sprache, wonach sich der Zahlungsrückstand für den Zeitraum Februar 2003 bis Mai 2004 einschließlich der Grundsteuer für die Jahre 2003 und 2004 i.H.v. jeweils 288 EUR auf insgesamt 4.556 EUR beläuft (Anlage K 2, Bl. 20 d.A.). Am 14.1.2005 zahlte der Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 2003 und 2004 (Anlage K 3, Bl. 22 d.A.).

Unstreitig beträgt der auf der Basis der Bestimmungen des Mietvertrages kalkulierte Zahlungsrückstand des Beklagten für den Zeitraum 1.2.2003 bis 30.11.2006 inkl. der Grundsteuer für die Jahre 2005 und 2006 insgesamt 9.469,75 EUR (vgl. zur Zusammensetzung dieses Betrages S. 2-5 der Anspruchsbegründung vom 6.3.2007).

Der Beklagte hat das Mietobjekt geräumt und an den Kläger herausgegeben.

Der Kläger hat den Beklagten auf Zahlung des vorerwähnten Zahlungsrückstandes nebst Zinsen und auf Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten i.H.v. 389,64 EUR mit der beim LG Stuttgart erhobenen Klage in Anspruch genommen. Die gewerbliche Nutzung des Mietobjektes habe bei Vertragsschluss im Vordergrund gestanden. Vor der Vermietung an den Beklagten sei im Mietobjekt ein Reisebüro betrieben worden, wobei lediglich ein Raum von der damaligen Mieterin zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Dies sei dem Beklagten bei Anmietung bekannt gewesen. Er, der Kläger, habe deswegen Wert auf den Abschluss eines Gewerbemietvertrages gelegt, um die öffentlich-rechtliche Genehmigung für eine gewerbliche Nutzung nicht zu verlieren. Der Beklagte habe ihm vor Vertragsschluss lediglich mitgeteilt, seine Ehefrau werde eine Änderungsschneiderei eröffnen. Er habe nicht gewusst, dass der Beklagte mit seiner Ehefrau und seinen 3 Kindern habe einziehen wollen. Vor dem Abschluss des schriftlichen Vertrages sei der Mietgegenstand einmal mit dem Beklagten ohne dessen Ehefrau besichtigt worden. Dabei habe der Beklagte die Schlüssel erhalten. Dieser habe einen langfristigen Gewerbemietvertrag über 10 Jahre gewünscht. Er, der Kläger, habe einen schriftlichen Vertragsentwurf fertigen sollen. Dieser sei am 26.1.2002 im "Café P ..." unterschrieben worden. Der Beklagte habe einen Betrag von 4.556 EUR bereits anerkannt. Die Änderungsschneiderei sei von Anfang an und bereits vor der 2. Jahreshälfte 2005 in zwei Räumen des Erdgeschosses betrieben worden. Er habe keine regelmäßigen Besuche beim Beklagten vorgenommen.

Der Beklagte ist der Klage mit der Begründung entgegen getreten, es sei ein Mietverhältnis über Wohnraum zustande gekommen. Ende 2000/Anfang 2001 habe der Kläger die streitgegenständlichen Räumlichkeiten mit einem Schild im Fenster zur Vermietung angeboten, wonach eine Wohnung mit Geschäftsraum zu vermiete...

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