OLG Stuttgart Urteil vom 05.08.2010 - 7 U 82/10

Verfahrensgang

LG Stuttgart (Urteil vom 31.03.2010; Aktenzeichen 18 O 483/09)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 29.06.2011; Aktenzeichen VIII ZR 349/10)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Stuttgart - Az. 18 O 483/09 - vom 31.3.2010 wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten der Berufung.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird zugelassen.

Streitwert: 6.733,54 EUR

Gründe

I. Der Kläger macht wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft H. str. 31 - 33 in S. gegen die Beklagten als ehemalige Mieter einer in der Wohnanlage gelegenen Wohnung geltend.

Im Dezember 2009 erhob der Kläger nach Abtretung der Ansprüche durch die Eigentümergemeinschaft Klage.

Er behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem - unstreitig am 28.6.2008 erfolgten - Auszug sechs der im Personenaufzug befindlichen Edelstahl-Paneelen beschädigt. Hierdurch sei ein Schaden i.H.v. 6.777,05 EUR entstanden.

Die Beklagten berufen sich auf die nach § 548 Abs. 1 BGB eingetretene Verjährung.

Im Übrigen wird auf den Tatbestand des Urteils des LG Stuttgart - Az. 18 O 483/09 - vom 31.3.2010 Bezug genommen.

Das LG hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen.

Die Berufung begehrt die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und verfolgt den Klaganspruch insbesondere mit Hinweis auf den Beschluss des LG Stuttgart vom 28.11.2007 - NZM 2009, 36 - in voller Höhe weiter.

Der Kläger beantragt (Bl. 71 d.A.):

1. Das Urteil des LG Stuttgart vom 31.3.2010 - 18 O 483/09 wird aufgehoben.

2. Die Bekl./Berufungsbeklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kl./Berufungskläger EUR 6.733,54 nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4.1.2009 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen (Bl. 83 d.A.) die Zurückweisung der Berufung.

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil.

II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie ist indessen unbegründet.

Zu Recht hat es das LG dahin stehen lassen, ob die Beklagten die Edelstahl-Paneelen beschädigt haben und in welcher Höhe hierdurch ein Schaden entstanden ist. Auf jeden Fall ist der Anspruch nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so dass es auch auf die Abtretung der Ansprüche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft an den Kläger nicht ankommt. Denn die Verjährung begann nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Auszug der Beklagten am 28.6.2008 und endete folglich am 28.12.2008. Der Kläger erhob die Klage jedoch erst ca. 1 Jahr später. Andere verjährungshemmenden Maßnahmen ergriff er nicht.

Die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB ist auf den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch einer - sich vom Vermieter unterscheidenden - Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums auch anwendbar (so auch LG Essen NJW-RR 1998, 874 und ihm folgend: Gather in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 548 Rz. 31; Staudinger, Emmerich, § 548 BGB Rz. 14; wohl auch: Schmid, Rieke, § 548 BGB Rz. 36; Soergel, Heintzmann, § 548 BGB Rz. 5).

Zwar erfasst § 548 Abs. 1 BGB seinem Wortlaut nach lediglich vertragliche Ansprüche des Vermieters wegen der Verschlechterung der Mietsache, nicht aber gesetzliche Ansprüche eines Dritten wie der Eigentümergemeinschaft.

Da der meist vermietende Eigentümer jedoch bei Verschlechterung der Mietsache in der Regel auch konkurrierende, gesetzliche Ansprüche gegen seinen Mieter u.a. aus §§ 823 Abs. 1, 1004 Abs. 1 BGB hat, liefe der Schutz des § 548 Abs. 1 BGB bei Beschränkung auf rein mietvertragliche Ansprüche regelmäßig leer. Daher ist er nach wohl einhelliger Meinung auch auf gesetzliche Ansprüche anzuwenden, die ein Vermieter wegen der Verschlechterung der Mietsache hat (s. statt vieler nur Gather in: Schmidt-Futterer, § 548 BGB Rz. 29 m.w.N.).

Auch die Erstreckung des Anwendungsbereiches auf Dritte ist jedenfalls für den Fall anerkannt, in dem der eine Verschlechterung der Mietsache verursachende Dritte in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (BGH NJW 2006, 2399 m.w.N.; Staudinger, Emmerich, § 548 BGB Rz. 15; Gather in: Schmidt-Futterer, § 548 BGB Rz. 27). Andernfalls liefe entweder der Schutz durch Einbeziehung in den Vertrag zu schützenden Dritten oder die Privilegierung des Mieters nach § 548 Abs. 1 BGB leer, wenn der Dritte Regressansprüche gegen ihn geltend machen könnte.

Zwar geht es vorliegend um Ansprüche - überhaupt nicht am Mietverhältnis beteiligter - Dritter gegen den Mieter. Einer Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 548 Abs. 1 BGB auf solche Ansprüche könnte entgegen gehalten werden, dass die Mietvertragsparteien dann mit dem Mietvertrag gleichsam einen Vertrag zu Lasten Dritter schlössen. Das wäre nicht nur systemfremd, sondern insbesondere mit den Grundprinzipien des ...