OLG Stuttgart Beschluss vom 11.06.1991 - 8 REMiet 1/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung und Herausgabe

Verfahrensgang

AG Reutlingen (Aktenzeichen 8 C 1016/90)

LG Tübingen (Aktenzeichen 1 S 424/90)

Tenor

Eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft kann ein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b Abs. 1 BGB an der Beendigung eines Mietverhältnisses haben, wenn sie eine erheblich unterbelegte Genossenschaftswohnung in der Absicht kündigt, sie an eine größere Familie mit entsprechendem Wohnbedarf zu vermieten.

Tatbestand

I.

Die Klägerin, eine vor dem 1.1.1990 anerkannte gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der 5-köpfigen Familie des Beklagten auf Grund Nutzungsvertrags vom 26.1.1988 eine 4 1/2 Zimmerwohnung. Die Klägerin versorgt satzungsgemäß in enger Verflechtung mit der GWG, der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft R. mbH, von der sie Wohnungen als Zwischenmieter angemietet hat, und der Stadt R. den öffentlichen Wohnraumbedarf der Stadt. Über die Vergabe der Wohnungen entscheidet ein gemeinderätlicher Vergabeausschuß.

Im März 1989 zog die Ehefrau des Beklagten mit den 3 Kindern unter ausdrücklichem Verzicht auf ihren Mietanspruch aus der Wohnung aus. Die Ehe wurde im August 1989 geschieden. Auf Grund des beiden Eltern übertragenen Sorgerechts besuchen die Kinder den Beklagten insbesondere regelmäßig am Wochenende in dieser Wohnung. Die Klägerin bot dem Beklagten, der ihr Mitglied ist, eine 2 1/2- bzw. 2-Z Immerwohnung im Tausch an. Er lehnte beide Ersatzangebote ab. Daraufhin kündigte die Klägerin die Wohnung mit Schreiben vom 22.2.1990, gestützt auf ein Kündigungsrecht aus § 564 b Abs. 1 und 2 BGB wegen Fehlbelegung der Wohnung.

Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt und dabei in der personellen Unterbelegung der Wohnung ein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b Abs. 1 BGB gesehen.

Das Landgericht ist ebenfalls der Auffassung, daß die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Unterbelegung der Wohnung hat. Es hat im Berufungsverfahren dem Oberlandesgericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann das Bestreben einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft nach gerechter Verteilung des zur Verfügung stehenden Wohnraums, insbesondere die Absicht, von Einzelpersonen belegte große Wohnungen kinderreichen Familien zuzuteilen und dadurch eine nachträgliche Fehlbelegung zu korrigieren, ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB begründen?

Entscheidungsgründe

II.

1. Die Vorlage ist mit der vom Senat geänderten Formulierung der Rechtsfrage zulässig (§ 541 ZPO, früher Art. III des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften).

Ob die Klägerin wegen Unterbelegung ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses über die Wohnung hat, ist eine Rechtsfrage, die den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft. Der entgeltliche Dauernutzungsvertrag für eine Wohnung zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und ihrem Mitglied stellt nämlich inhaltlich einen Mietvertrag dar (OLG Karlsruhe, WoM 85, 78). Die vom Senat vorgenommene Änderung in der Formulierung der Rechtsfrage ist erforderlich, da durch Rechtsentscheid nur entschieden werden kann, ob die Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung grundsätzlich ein berechtigtes Kündigungsinteresse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB geben kann. Welche Anforderungen im Einzelfall zu stellen sind, kann nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids sein, sondern ist vom Landgericht zu entscheiden.

Die Rechtsfrage kann nach den Ausführungen im Vorlagebeschluß entscheidungserheblich sein. Unerheblich für die Anwendbarkeit des § 564 b Abs. 1 BGB ist, daß die Klägerin nicht selbst Wohnungseigentümerin ist, sondern die Wohnung von der Wohnungseigentümerin, der GWG, zur Weitervermietung als Wohnraum anmietete. Unanwendbar sind die Kündigungsschutzvorschriften nur im Verhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter, sie gelten aber im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter (BGH, NJW 82, 1696).

Die Rechtsfrage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung, da sie sich auch bei der Kündigung von Genossenschaftswohnungen durch andere gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften stellt. Sie ist, soweit ersichtlich, noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat in seinem Rechtsentscheid vom 23.12.1983 (NJW 84, 2584) zwar entschieden: „Eine gemeinnützige Baugenossenschaft kann einem Mitglied, das als Einzelperson gem. § 569 a Abs. 2 BGB wirksam in ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus eingetreten ist, nicht nach § 564 b Abs. 1 BGB mit der Begründung kündigen, sie benötige das Haus zur Vermietung an Wohnungssuchende kinderreiche Familien”.

Der Senat ist an diesen Rechtsentscheid jedoch nicht gebunden, da sich dieser auf die Rechtslage bei einem nach § 569 a BGB einrückenden Mieter beschränkt. Das OLG Karlsruhe stellt nämlich ausdrücklich fest: „Die Frage, ob auch das Bestreben einer gemeinnützigen Wohnbaugenoss...