OLG Stuttgart Beschluss vom 07.09.1989 - 8 REMiet 1/89, 8 REMiet 2/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kappungsgrenze

Leitsatz (amtlich)

Ist in einem Mietvertrag außer dem während der vertraglichen Mietpreisbindung geschuldeten Mietzins ein höherer Mietbetrag angegeben, der nach Ablauf der Mietpreisbindung geschuldet sein soll, ist letzterer wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 MHRG nicht wirksam vereinbart. Für die Berechnung der Kappungsgrenze gem. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHRG ist deshalb von dem vor Wegfall der Preisbindung geschuldeten Mietzins auszugehen.

Normenkette

MHRG § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3

Verfahrensgang

AG Ludwigsburg (Aktenzeichen 6 C 650/88)

LG Stuttgart (Aktenzeichen 16 S 308/88)

Tenor

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Tatbestand

I.

Der Kläger errichtete 1967 30 Wohnungen. Hierzu gewährte ihm die Deutsche Bundespost ein zinsverbilligtes Darlehen, wofür sie sich ein Wohnungsbesetzungsrecht mit der Verpflichtung einräumen ließ, die Wohnungen bis zur Tilgung des Darlehens, mindestens jedoch auf 20 Jahre ab Fertigstellung nur an Postbedienstete zu vermieten.

Den Beklagten Ziff. 1 vermietete der Kläger ab 1.12.1967 eine Wohnung im Erdgeschoß und ab 1.2.1976 zusätzlich eine Wohnung im Dachgeschoß. In den unter Verwendung von Vordrucken des Hammonia Verlags Hamburg, Ausgabe 1965, abgeschlossenen schriftlichen Mietverträgen steht:

§ 1 (2) Die Wohnung unterliegt den Bestimmungen des I/II Wohnungsbaugesetzes. Sie ist steuerbegünstigt mit Mitteln der Deutschen Bundespost errichtet und zweckbestimmt für Personen, die der Darlehensgeber benennt.

§ 3 (1) Die unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Miete beträgt bei Vertragsbeginn monatlich 363,97 DM (EG) bzw. 176,74 DM (DG).

(2) Diese Miete ermäßigt sich auf Grund der Zinssenkung für Postdarlehen während der Dauer der Vergünstigung um 189,29 DM (EG) bzw. 65,19 DM (DG) auf 174,64 DM (EG) bzw. 111,55 DM (DG).

In Ziff. 2 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es: Zahlen die Mieter gem. § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine ermäßigte Miete und fällt die Vergünstigung ganz oder teilweise weg, so haben die Mieter die entsprechend höhere Miete zu zahlen.

Die Beklagten zahlten seit 1.8.1984 446,85 DM (EG) bzw. 191,73 DM (DG). Nach Darlehenstilgung und Wegfall des Wohnungsbesetzungsrechts verlangt der Kläger von den Beklagten Ziff. 1 gem. § 2 MHRG Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 732,43 DM (EG) bzw. 299,74 DM (DG) ab 1.1.1988, wobei er von 8,– DM/qm ausgeht. Die Beklagten Ziff. 1 zahlen ab 1.1.1988 580,91 DM (EG) und 249,25 DM (DG), also 30 % mehr als die zuvor bezahlte Miete und verweigern die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung unter Berufung auf die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHRG.

Den Beklagten Ziff. 2 vermietete der Kläger eine Wohnung ab 1.7.1985. In dem unter Verwendung eines Vordrucks des Hammonia Verlags Hamburg, Ausgabe 1977, geschlossenen schriftlichen Mietvertrag steht:

§ 1 (2) Die Wohnung ist öffentlich gefördert/steuerbegünstigt mit Mitteln der Deutschen Bundespost errichtet. Die Wohnung ist preisgebunden.

§ 3 (1) Die Miete beträgt monatlich bei Vertragsbeginn 628,06 DM.

(2) Der Vermieter ermäßigt die in Abs. 1 genannte Miete für die Dauer der Zinssenkung für Postdarlehen um monatlich 159,36 DM auf 468,70 DM.

Nach Darlehenstilgung und Wegfall des Wohnungsbesetzungsrechts verlangt der Kläger von den Beklagten Ziff. 2 gem. § 2 MHRG Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 695,18 DM ab 1.1.1988, wobei er von 8,– DM/qm ausgeht. Die Beklagten Ziff. 2 zahlen ab 1.1.1988 eine monatliche Miete von 628,06 DM, also den im Mietvertrag als nicht ermäßigt angegebenen Betrag = 34 % mehr als die seit Mietbeginn bezahlten 468,70 DM.

Der Kläger ist der Ansicht, für die Berechnung der Kappungsgrenze sei von der im Mietvertrag angegebenen nicht ermäßigten Miete auszugehen, die sich bei den Beklagten Ziff. 1 bei den jeweiligen Mieterhöhungen jeweils um den anfänglichen Ermäßigungsbetrag von 189,29 DM (EG) bzw. 65,19 DM (DG) erhöht habe. Zumindest aber könne er die nicht ermäßigte Miete verlangen.

Das Amtsgericht hat die Klagen abgewiesen. Das Landgericht beabsichtigt in Anlehnung an seine Entscheidung in WM 85, 27 § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHRG mindestens entsprechend auf diejenigen Fälle anzuwenden, in denen vom Mieter bisher/ein Entgelt unter der eigentlichen Vertragsmiete bezahlt werde, denn der Schutzzweck der Kappungsgrenze, den Mieter vor plötzlichen und unangemessenen Mietsteigerungen zu bewahren, gelte auch hier, weil in beiden Ausgangsfällen nach dem Vertrag völlig offen sei, wann die Zinssubvention des Arbeitgebers wegfalle und sich die Miete damit automatisch um denjenigen Betrag erhöhen solle, den die Subvention bislang ausmache. Für die Berechnung der Kappungsgrenze will das Landgericht in beiden Fällen von der effektiv bezahlten Miete ausgehen. Es meint, der Schutzzweck des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHRG entfalle nicht deswegen, weil dem Mieter von Anfang an bekannt sei, wie hoch die eigentliche Vertragsmiete sei und er diese im Falle des Wegfalls der Subvention zu zahlen si...