OLG Rostock Urteil vom 13.12.2004 - 3 U 56/04

Verfahrensgang

LG Stralsund (Urteil vom 19.12.2003; Aktenzeichen 5 O 461/02)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 19.12.2003 verkündete Urteil des LG Stralsund wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

5. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens beträgt 2.062,73 Euro.

Gründe

I. Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer Ladenfläche im Einkaufzentrum S. center in G. In dem Mietvertrag verpflichtete sich der Beklagte u.a., die mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung des Mietgegenstandes zusammenhängenden Kosten zu tragen, wobei Nebenkosten alle im Mietvertrag und der Aufstellung der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten, die als Anlage zum Vertrag beigefügt war, genannten Kostenpositionen umfassen. Ziff. 18 dieser Aufstellung lautet:

"Die Kosten der Betreuung und Verwaltung des Objekts/der Liegenschaft

Hierzu gehören alle Personalkosten (Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen), die Sachkosten, die Kosten für die Anmietung der benötigten Fläche bzw. Räume, insb. für Centermanagenment, Hausmeister, Sekretärin, einschließlich der anfallenden Betriebs- und Bewirtschaftungskosten."

Die Parteien streiten über die Umlage der Kosten für das Center-Management. Der Beklagte zahlte nur die ihm berechneten Betriebs- und Nebenkosten, nicht jedoch die Kosten für das Center-Management, und zwar

für 1999 297,38 Euro,

für 2000 1.190,71 Euro,

für 2001 1.362,98 Euro und

für 2002 1.349,96 Euro.

Letzteren Betrag verlangt der Kläger erstmalig in der Berufungsinstanz. Für das Jahr 2002 hatte er erstinstanzlich erhöhte Vorauszahlungen geltend gemacht und er rechnet nunmehr die Betriebs- und Nebenkosten endgültig ab.

Das LG gab der Klage teilweise statt, wobei es die angemessenen Kosten für die Tätigkeit des Center-Managements gem. § 287 ZPO auf ¾ der geforderten Kostenbeträge schätzte. Den Anspruch auf Zahlung der erhöhten Vorauszahlung für das Jahr 2002 wies das LG mit der Begründung ab, es sei Abrechnungsreife eingetreten. Zu den Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt der Senat Bezug auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er die Klageforderung, soweit sie abgewiesen wurde, weiter verfolgt, die Klage bezüglich der erhöhten Vorauszahlungen i.H.v. 1.500,69 Euro zurücknimmt und für das Jahr 2002 aufgrund der Betriebskostenabrechnung v. 25.6.2003 restliche 1.349,96 Euro fordert.

Zur Begründung trägt er vor:

Das LG habe entgegen § 139 ZPO nicht auf den Gesichtspunkt der mangelnden Schlüssigkeit wegen Abrechnungsreife für das Jahr 2002 hingewiesen. Ohne ausreichende Schätzungsgrundlage und ohne Ermittlung vergleichbarer Kosten in ähnlichen Einkaufscentern habe es die Nachzahlungsbeträge für die Wirtschaftsjahre 1999, 2000 und 2001 nach § 287 ZPO um ¼ gekürzt. Das Gericht habe den Beklagten in vollen Umfang verurteilen müssen, weil er seiner Darlegungs- und Beweislast nicht entsprochen habe, denn nicht der Kläger habe darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die abgerechneten Kosten für das Center-Management üblich und angemessen seien. Der Kläger habe versucht, die Tätigkeiten des Center-Managements und die Üblichkeit und Angemessenheit der Kosten so konkret und so substantiiert wie möglich vorzutragen. Jedenfalls habe das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen müssen.

Die Schätzung wirke sich nur in Höhe eines Viertels der Kosten für das Center Management aus. Für den Kläger handele es sich hierbei jedoch um eine grundsätzliche Frage. Wenn er das Urteil hinnehme, treffe ihn dies nicht nur im Verhältnis zum hiesigen Beklagten, sondern zu sämtlichen Mietern.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Stralsund v. 19.12.2003 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 4.201,03 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins auf 297,38 Euro seit dem 1.1.2001, auf weitere 1.190,71 Euro seit dem 27.10.2001, auf weitere 1.362,98 Euro seit dem 28.9.2002 sowie auf weitere 1.349,96 Euro seit Zustellung der Berufungsbegründung zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages.

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Dem Kläger stehen keine Ansprüche gem. § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung weiterer Betriebskosten für die Jahre 1999 bis 2002 zu.

1.a) Mit der Berufung ändert der Kläger seine Klage in zulässiger Weise teilweise ab. Er macht nämlich für das Jahr 2002 einen konkreten Abrechnungssaldo geltend, nicht mehr erhöhte Vorauszahlungen. Darin liegt keine Klagerücknahme i.S.v. § 269 ZPO vor, vielmehr beschränkt der Kläger sein Rechtsmittel auf einen herabgesetzten Betrag.

Die Klageänderung ist zul...