OLG Oldenburg (Oldenburg) Beschluss vom 22.02.1995 - 5 UH 1/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietverhältnis: Umlage "sonstiger Betriebskosten"; negativer Rechtsentscheid

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Es ist nicht zu erwarten, daß es zu unterschiedlichen Auffassungen dergestalt kommt, daß über "sonstige Betriebskosten der Ziff 17" der Anlage 3 zu BV II § 27 (juris: BV 2) vergessene Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden könnten.

Normenkette

BGB § 535; MietHöReglG § 4; II. BV § 27 Abs. 1 Anl 3 Nr. 17; ZPO § 541

Tenor

Ein Rechtsentscheid ist nicht zu treffen.

Gründe

Das Landgericht … möchte einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts einholen und hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist die mietvertragliche Vereinbarung der Umlage „sonstiger Nebenkosten” im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BVO wirksam, wenn die unter diese Kategorie fallenden Kostenpositionen nicht bezeichnet und benannt werden?

Zur Begründung des Vorlagebeschlusses hat das Landgericht ausgeführt:

Die Klägerin verlange von den Beklagten für das Jahr 1988 als restliche Nebenkosten für eine von den Beklagten gemieteten Wohnung gemäß der Nebenkostenabrechnung vom 2.2.1990 u. a. Kosten in Höhe von 1531,52 DM für die Positionen 2.6 (Elektroschwimmbad/Sauna), 2.19 (Wartungskosten Notstromanlage), 2.20 (Wartungs/Reinigung Schwimmbad/Sauna), 2.21 (sonstige BK-Wart, Feuermelder u. a.) sowie 3–2 (Wasser/Abwässer Schwimmbad/Sauna). Sie beruft sich auf § 3 des Mietvertrages, wonach neben der Grundmiete Betriebskosten gemäß § 27 II BVO anteilig umgelegt werden sollen. Die geltend gemachten Kosten fielen unter die Kostenpositionen g): Sonstige Betriebskosten. Das Landgericht möchte die Klage mangels hinreichender Bestimmtheit der „sonstigen Betriebskosten” abweisen, sieht sich daran aber gehindert durch den Rechtsentscheid des BayObLG vom 26.2.1984 (WuM und 1984 104 ff), dessen Tenor wie folgt lautet:

Der Vermieter kann die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BVO aufgeführten Betriebskosten mit der mietvertraglichen Regelung, daß für die „Betriebskosten gemäß § 27 II. BVO” neben der Miete eine monatlicher Vorauszahlungsbetrag von 62,40 DM zu leisten ist, auf den Mieter umlegen, ohne diesen bei Vertragsschluß den in der Anlage enthaltenen Betriebskatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdrucks der Anlage zur Kenntnis gebracht zu haben.

Ein Rechtsentscheid ist nicht zu erlassen, denn das Landgericht weicht mit der beabsichtigten Entscheidung nicht von der angeführten Entscheidung des BayObLG ab (1.), und die Rechtsfrage ist auch nicht von grundsätzlicher Bedeutung (2.).

1.) Das BayObLG hat mit seinem Rechtsentscheid vom 26.2.1984 die Auffassung vertreten, daß auch dann, wenn hinsichtlich der Nebenkosten nur vereinbart ist, daß ein Vorauszahlungsbetrag für die „Betriebskosten gemäß § 27 II. BVO” zu leisten ist, die Betriebskosten entsprechend der Anlage 3 auf die Mieter umgelegt werden können. Es hat danach für zulässig gehalten, die im einzelnen genannten, den Ziff. 1–16 der Anlage unterfallenden Betriebskosten umzulegen: – Darum geht es im vorliegenden Fall nicht. Das Landgericht will – in Übereinstimmung mit der von ihm zitierten Rechtsprechung – annehmen, daß die Vereinbarung der Umlage nicht näher bestimmter „sonstiger Nebenkosten” mangels ausreichender Bestimmtheit der Vereinbarung unwirksam ist. Damit weicht es nicht von der Entscheidung des BayObLG ab. Dieses hat gerade in seinen Gründen, die zur Auslegung des Rechtsentscheids herangezogen werden können, darauf hingewiesen, daß wegen der Abgrenzung des Begriffs „Betriebskosten” auf eine Rechtsvorschrift, die Klarheit bringe, verwiesen werden kann. Damit hat das BayObLG nicht entschieden, daß soweit die Umlage von Betriebskosten nicht auf Ziff. 1–16 der Anlage 3 gestützt wird, eine Verweisung auf Ziff. 17 ausreiche.

2.) Die Rechtsfrage ist auch nicht von grundsätzlicher Bedeutung. Im Hinblick auf das mit dem Institut des Rechtsentscheids verfolgte Ziel der Rechtseinheit ist eine Frage nur dann von grundsätzlicher Bedeutung, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten wird und wenn über die Auslegung in der Rechtsprechung oder Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen bereits geäußert werden oder zu erwarten sind (vgl. Senat, Rechtsentscheid vom 26.5.1981, 5 UH 2/81; Zöller/Gummer, ZPO, 19. Aufl. § 541 Rn. 39).

Grundsätzliche Bedeutung in dem erwähnten Sinn kommt der vorgelegten Rechtsfrage nicht zu. Zwar kann sie in der Folge wiederholt auftreten, jedoch sind bisher, abgesehen von der angegriffenen Entscheidung des Amtsgerichts, das sich mit dieser – Rechtsfrage nicht beschäftigt hat, unterschiedliche Auffassungen nicht ersichtlich. Das Landgericht Hannover (WuM 1991, 358) hat sie so entschieden wie das Landgericht entscheiden will. Weitere Entscheidungen zu dieser Rechtsfrage sind nicht bekannt. In der Literatur ist anerkannt, daß die Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten inhaltlich bestimmt sein muß (vgl. Bub/Treier-von Brunn, Ha...